7 Tecniche Sleali che Utilizza il Tuo Amministratore di Condominio per Farti Pagare fino a 3.587€ in più di Spese Condominiali ogni Anno

Fabio Ferretti •
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La dura verità che nessuno ha il coraggio di raccontarti.

Forse starai pensando che questa volta ho esagerato con le premesse.

Come posso darti torto?

Ho usato parole forti, ma posso assicurarti che, se deciderai di dedicare i prossimi 10 minuti alla lettura di questo articolo, saranno tra i migliori spesi in tutta la tua vita.

Devi sapere che, ci sono alcune verità di cui nessuno vuole parlare, anche se tutti le conoscono.

Quando dico tutti, intendo tutti gli addetti ai lavori del mondo condominiale.

Sia gli amministratori che i fornitori ne sono a conoscenza, eppure nessuno ne parla…

Gli amministratori non ne parlano perché hanno molti vantaggi se tu rimani allo scuro di certi meccanismi.

Allo stesso modo, i fornitori, che lavorano grazie agli amministratori, non hanno il coraggio, perché se parlassero, si metterebbero contro gli amministratori stessi e questo è un enorme conflitto d’interesse.


Io invece, come sai, sto costruendo un team di avvocati esperti in materia condominiale ed amministratori di condominio super selezionati, proprio perché ho deciso di combattere questo sistema e quindi, anche se mi troverò qualcuno contro, non ho nessun problema a dire le cose come stanno.

Sei pronto?

Stiamo per vedere le 7 tecniche sleali che l’amministratore di condominio truffaldino compie, per farti spendere fino a 3587€ in più ogni anno.

1 – LA TECNICA DELLO SPECCHIETTO PER LE ALLODOLE

La tecnica dello specchietto per le allodole consiste nel preparare un preventivo generico con un prezzo basso a corpo dove tutto è compreso, ma non sono presenti le voci specifiche.

In questo modo sarai molto attratto dal prezzo basso, ma quando accetti questa tipologia di preventivo, non sai cosa stai esattamente comprando.

Questo significa che, l’amministratore può nascondere dei costi aggiuntivi da tirare fuori durante la gestione per aumentare il suo compenso.

Come ad esempio i costi per: il recupero crediti, l’archiviazione documenti, il passaggio di consegne, la cancelleria, l’aggiornamento anagrafica condominiale e molti altri ancora.

Questa tecnica ti produce un danno economico diretto, se non vuoi subirla chiedi sempre un preventivo con spese dettagliate.

Se poi il tuo amministratore è un vero professionista non dovrai nemmeno chiederlo, sarai lui stesso a fornirtelo.

2 – LA TECNICA “SUL FILO DEL FUORIGIOCO”

La tecnica “sul filo del fuorigioco” consiste nell’inviarti il rendiconto, ovvero il documento che fotografa l’operato di un anno dell’amministratore, solo 5 giorni prima della riunione, insieme alla convocazione stessa.

Per legge, finito l’anno condominiale, l’amministratore ha 180 giorni per chiudere il bilancio e presentartelo, ma perché si riduce ad inviartelo solo 5 giorni prima?

Una parte di verità è che, a volte, possono arrivare fatture da parte dei fornitori in ritardo, ma il motivo principale è un altro.

Infatti, una delle funzioni principali del rendiconto, è valutare il lavoro dell’amministratore stesso e la riunione è il momento per decidere se rinnovare la sua carica o meno.

Hai capito cosa sta succedendo?

Esatto, inviandoti il rendiconto solo qualche giorno prima della riunione, ti costringe a fare una valutazione frettolosa.

Molto spesso, in così poco tempo, non riesci ad avere tutti gli elementi per valutare bene la situazione, hai solo pochi giorni e nella tua vita hai altre mille cose da fare e problemi da affrontare come tutti e quindi ti scoraggi, accetti senza valutare bene ed alla fine, riconfermi l’amministratore.

Boom!!!

Lui ha raggiunto il suo scopo e tu, non te ne sei nemmeno accorto.

Se non vuoi subire questa tecnica chiedi che il rendiconto ti sia inviato almeno 15/20 giorni prima della riunione, così che tu possa fare tutte le verifiche del caso.

Se poi il tuo amministratore è un vero professionista non dovrai nemmeno chiederlo, sarai lui stesso a fornirtelo entro quei tempi.

3 – LA TECNICA DEI VASI COMUNICANTI

La tecnica dei vasi comunicanti consiste nel tenere una cassa per il condominio, ovvero far uscire dei soldi dal conto corrente oppure non versare delle quote pagate in contanti da qualche condomino, per alimentare la cassa.

Questa tecnica viene usata per creare un bel mucchietto contante, in quanto la cassa viene alimentata da tutti i condomini gestiti dall’amministratore e non solo dal tuo.

Questo mucchietto può avere diverse funzioni come:

  • pagare i conti di qualche condominio che non ha liquidità (questa è quella di minor gravità).

    Alcuni amministratori, non avendo voglia o tempo da dedicare all’attività di recupero crediti, creano questo fondo da utilizzare.

    Il risultato è che dopo un po’ di tempo, la situazione si sarà talmente ingarbugliata che sarà impossibile capire quali sono di quale condominio.
  • creare un fondo da cui attingere per spese personali e/o da trattenere in caso di cambio gestione condominiale (questa è quella di maggior gravità)

Se non vuoi subire questa tecnica non pagare le tue quote in contanti, esorta i tuoi vicini di palazzo a fare la stessa cosa e soprattutto, verifica il movimento del conto corrente condominiale.

Se poi il tuo amministratore è un vero professionista non dovrai nemmeno chiederli, sarai lui stesso a fornirti di tanto in tanto i resoconti dei movimenti del conto corrente condominiale.

4 – LA TECNICA DELLE 3 CARTE

La tecnica delle 3 carte consiste nel presentare fornitori in modo tale che tu scelga esattamente quello che lui vuole credendo di farti “vincere”.

Per farlo, ti presenta 3 preventivi apparentemente simili, ma uno dei 3 risulta essere di prezzo più basso.

In questo modo tu sarai attratto dal prezzo e sceglierai esattamente quello che lui aveva deciso in partenza.

Spesso gli amministratori si accordano con dei fornitori per dei “bonus” sui lavori oppure più semplicemente nella loro cerchia di amici e parenti hanno potenziali fornitori del condominio con cui dividere una parte dei guadagni.

Quindi, per farti scegliere il fornitore che gli riconoscerà un bonus, decide assieme a lui un prezzo e prepara un preventivo.

A questo punto contatta altre due aziende con le quali non lavora abitualmente e che lui sa bene che avranno dei prezzi più alti (magari perché non sono specializzate nel mondo condominiale).

A questo il punto il gioco è fatto.

Se non vuoi subire questa tecnica chiedi sempre informazioni sui fornitori proposti dall’amministratore e, se possibile, attivati tu stesso per selezionare dei fornitori validi.

5 – LA TECNICA DEL RICATTO

La tecnica del ricatto è molto semplice in quanto consiste nel non pagare i fornitori puntualmente (ovviamente non quelli con cui è d’accordo di cui abbiamo parlato al punto precedente).

L’obiettivo è quello di tenere “per la gola” i fornitori.

Infatti, molto spesso, se un fornitore fa la voce grossa con l’amministratore, questo lo minaccia di sostituirlo con un’altra azienda e così il fornitore si trova nella scomoda situazione di accettare pagamenti parziali e con tempi lunghissimi.

Ora immagina un fornitore che si trova in questa situazione con che spirito si presenterà in condominio a fare un lavoro…

Se si tratta di pulire le scale il peggio che può capitarti è di averle un po’ sporche, ma se si tratta della manutenzione dell’ascensore o l’impianto di sicurezza?

6 – LA TECNICA DELLO STRUZZO

La tecnica dello struzzo consiste nel tirarsi indietro quando nasce un conflitto tra condomini, nascondendosi dietro alla legge.

Forse già sia che le cause condominiali sono nel podio delle principali cause legali in Italia.

Anche se è vero che, qualora il motivo di conflitto riguardi solo due condomini e non tutto il condominio, l’amministratore non ha pieni poteri; dobbiamo tener conto che un amministratore che ha davvero a cuore il condominio che gestisce dovrebbe comunque cercare di mediare.

Questo perché, essendo lui esterno alla lite, può mediare in maniera distaccata ed oggettiva, ma allora perché non lo fa?

La risposta è semplice, finché sarai impegnato a litigare con un condomino, non litigherai con lui e non metterai il naso nei suoi affari come, ad esempio, quelli visti fino ad ora nei punti precedenti.

7 – LA TECNICA DELLA SCOMPARSA E DELLA RICOMPARSA

La tecnica della scomparsa e della ricomparsa consiste nello scomparire quando c’è un problema da risolvere e ricomparire quando si arriva in prossimità della riunione di riconferma mandato.

Questa tecnica è forse la più subdola.

Infatti, l’amministratore truffaldino è consapevole che non sta svolgendo un buon lavoro e sfrutto la tua insoddisfazione a suo vantaggio.

Infatti, risolvendoti il problema in prossimità dell’assemblea condominiale in cui essere riconfermato arriverai con un giudizio più positivo nei sui confronti e sarai più disponibile a votare a suo favore per il rinnovo del mandato.

MA QUINDI TUTTI GLI AMMINISTRATORI SONO COSI’?

No, per fortuna non tutti gli amministratori di condominio sono così.

Questa minoranza, diciamo un 15% è composta da veri e propri truffatori, infatti ogni anno si legge sulla cronaca nazionale di qualche amministratore scappato con la cassa dei condomini che gestiva.

Per questo motivo è molto importante che tu rilegga più volte questo articolo fino a memorizzarlo, così da renderti conto se hai a che fare con uno di loro.

Purtroppo, anche sei non hai a che fare con uno di loro, hai comunque molte possibilità che il tuo amministratore ti dei problemi.

Come ripete spesso, in Italia, la soglia per diventare amministratore di condominio è davvero troppo bassa.

E’ sufficiente fare un corso, anche online, di appena 72 ore e superare un esame davvero semplice.

La conseguenza è che la maggior parte degli amministratori, diciamo un 75%, sono persone che non sapevano cosa fare oppure professionisti di altri settori che, non riuscendo a vivere della loro professione, hanno deciso di fare anche l’amministratore di condominio.

Ho scritto un articolo proprio su i 10 problemi principali che può causarti l’amministratore di condominio.

Quindi al 15% che sono truffatori, somma questo 75% di figure non competenti o non abbastanza organizzate ed hai un 90% di possibilità di avere un problema.

Il restante 10% sono professionisti seri e davvero competenti che sto pian piano riunendo in un unico team, perciò, se il tuo amministratore è uno di questi, non esitare a segnararmelo!

Ci sentiamo presto,

Fabio

P.S. Se ti interessa scoprire se il tuo amministratore sta facendo i tuoi interessi oppure è uno di quelli che pensa soltanto ai suoi interessi ho creato la guida Condomino Consapevole

P.P.S. Come ripeto sempre, scrivo articoli come questo per tutti i lettori come te, che sono interessati a ricevere utili consigli sulla propria vita condominiale.

Avere un blog porta via davvero molto tempo, per questo la più grande soddisfazione per me è ricevere condivisioni e commenti di critica positiva (e negativa)!

Per questo motivo ti chiedo se puoi condividere l’articolo con i pulsanti a lato (sinistro) o commentare l’articolo con la tua opinione al riguardo. Se hai domande, non esitare a farle!

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1 Anno fa

Volevo sapere siamo 6condomini nello stabile e dobbiamo rifare la fognatura nuova come va diviso le spese del condominio siamo 6piani va a bagno

Debora
1 Anno fa

Salve vorrei chiedere se è mio diritto farmi inviare a casa tutte le ricevute dei pagamenti effettuati l anno scorso.
Vi ringrazio anticipatamente

Grazia
1 Anno fa
Reply to  Fabio Ferretti

Grazie sig Fabio Ferretti per il suo blog

Silvia Sabetta
1 Anno fa

Ciao Fabio, come al solito un altro articolo molto interessante.
Complimenti!
Silvia Sabetta

Letizia
1 Anno fa

Molto interessante e la ringrazio delle “dritte” che ci fornisce! Il mio condominio ha cambiato diversi amminiatratori e l’ultimo che abbiamo, che sembrava diversamente dagli altri più incisivo nelle scelte da prendere per il bene di tutti noi condomini, alla fine si sta rivelando come gli altri! È sempre irreperibile e si fa sostituire dalle segretarie.
Stiamo cercando un nuovo amministratore, serio, onesto e leale, che ci aiuti a sistemare la nostra situazione condominiale davvero pesante!

Emanuela
1 Anno fa

Buongiorno, era ora che qualcuno facesse qualcosa in questo senso, grazie. Personalmente ho avuto seri problemi con la mia amministratrice a tal punto che mi sono vista costretta a rivolgermi ad un legale.

Adriano
1 Anno fa

Ciao Fabio, mi chiamo Adriano e il mio amministratore è un vero truffatore. Ho le prove ma non so come portarle avanti ,ho bisogno di una mano puoi darmi una mano. Grazie.

Vincenzo
1 Anno fa

Ottime delucidazioni e consigli. Grazie

Cecilia
1 Anno fa

L amministratore può inviare all asta la proprietà senza il consenso dell proprietario ,per causa dei debiti arretrati??

Fabio
1 Anno fa
Reply to  Cecilia

Ciao Cecilia

per darti una risposte dovrei capire bene quali azioni ha fatto l’amministratore prima di procedere con il pignoramento!

In linea di massima non deve chiedere il consenso, può agire in autonomia ma prima di ricorrere a questa procedura deve mettere il proprietario nella condizione migliore possibile per pagare, poi eventualmente ricorrere alle vie legali.

alberto marchesi
1 Anno fa

Buongiorno articolo molto interessante ….ti credo che non ti fanno sapere certe cose, spero solo che le percentuali non siano cosi drastiche ……. buon lavoro