Codice Condominiale – Come riconoscere un Super Amministratore di Condominio

Fabio Ferretti •
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Identikit di un super-amministratore di condominio

Una delle domande che mi vengono fatte più spesso in assoluto è proprio questa: “Cosa dovrebbe fare il mio amministratore di condominio?”

A molte persone non è chiaro quali siano le cose che un amministratore deve e non deve fare e forse tu sei proprio tra queste.

Il punto è che, troppo spesso, l’amministratore viene visto come una tassa da pagare, un male necessario, il cui unico compito è spillarti più soldi possibile.

Triste, ma come darti torto?

Da nord a sud, praticamente in tutta la nostra cara penisola, l’opinione che si ha dell’amministratore è sempre la stessa.

E la verità è che molto spesso è davvero così.

Infatti, la maggior parte degli amministratori di condominio non porta nessun valore aggiunto al condominio, ma si limita a pagare le bollette, a volte neanche a quello.

Questo capita perché, molto spesso, chi decide di intraprendere questa delicata professione lo fa con un approccio mentale completamente sbagliato.

C’è una convinzione diffusa che per fare l’amministratore di condominio non ci vogliono grandi competenze.

E così disoccupati, avvocati, geometri, ragionieri, commercialisti ed altri professionisti che hanno poco lavoro nelle loro attività principali decidono di fare anche gli amministratori di condominio.

Niente di più sbagliato.

Il risultato è un mare di superficialità attorno al condominio ed alla fine a rimetterci sei proprio tu.

Il problema principale è che la professione di amministratore di condominio non è una professione.

Non è richiesta alcuna abilitazione particolare ed è sufficiente fare un corso di 72 ore e sostenere un esame molto molto semplice.

Non c’è un Albo (che non sarebbe comunque una garanzia, ma un punto di partenza) e quindi è molto complicato per chi vive in condominio riuscire a capire il vero valore che ogni studio di amministrazione condominiale può dare al condominio.

Perciò alla fine, il pensiero comune diventa: “Sono tutti uguali” e per questo motivo la scelta finisce per ricadere su chi costa meno.

Ma non mi stancherò mai di ripetere (e fidati se mi segui me lo sentirai ripetere all’infinito!) che il prezzo più basso non è mai la scelta migliore.

Prezzo basso = bassa qualità.

Lo so, se hai avuto brutte esperienze ti potrà sembrare impossibile che esistano amministratori di condominio che siano davvero bravi ed efficienti.

E quando dico bravi ed efficienti, intendo dire che tutelano e valorizzano il condominio e quindi anche casa tua, ma esistono ed io li sto unendo tutti insieme, ma questo è un altro discorso.

Tornando a noi la differenza per te non la fa realmente chi costa meno, ma il tipo di servizio che viene offerto.

Quanto è trasparente la gestione, quanto lo studio è organizzato, quanto è bravo a trattare con i fornitori ed a scegliere i migliori.

La competizione è al rialzo e non al ribasso!

Affidarsi ad un amministratore di condominio è un atto di fiducia perché stai affidando ad un professionista la gestione dell’investimento più importante della tua vita, la tua casa.

Pensaci un attimo.

Lavori tutto il giorno, fai sacrifici, metti da parte dei soldi, riesci a prendere un mutuo e finalmente compri casa.

E poi?

Scegli l’amministratore che costa meno rischiando di buttare tutto nel cesso…

Perdonami, ma è questo quello che succede quando scegli chi costa meno.

Per questo motivo il fattore decisivo non può e non deve essere il prezzo, ma, quando si nomina un amministratore, è importante capire se quel determinato studio:

  • rispetta gli obblighi di legge
  • ha una contabilità trasparente e ordinata,
  • mantiene in sicurezza il condominio,
  • risolve tempestivamente i problemi dei condòmini;
  • selezionare e gestisce al meglio i fornitori;
  • programma la manutenzione ordinaria e straordinaria;
  • media i conflitti tra i condomini.

Il tuo attuale amministratore di condominio è il migliore in tutte queste aree?

L’ amministratore di condominio ricopre un ruolo sociale molto importante.

Ci hai mai pensato?

Scommetto di no, quindi facciamolo insieme per un attimo.

Un amministratore di condominio che amministra 100 condomini, con una media di 20 unità immobiliare a condominio e di 3 persone ad unità immobiliare, gestisce 6000 persone.

SEIMILA PERSONE!

In pratica è come se fosse il sindaco di un piccolo paese di provincia.

Capisci ora quando ti dico che ha un ruolo sociale molto importante?

Non è più possibile vedere l’amministratore come quello che paga le bollette per conto del condominio, è necessario un cambio di rotta.

E’ necessario attribuire all’amministratore il ruolo che gli compete e di conseguenza pretendere servizi che ti migliorino la vita, che mantengano in sicurezza il tuo immobile e il suo valore nel tempo e di conseguenza che ti permetta di vivere sereno e in armonia con i tuoi vicini.

Questo è il vero ruolo sociale dell’amministratore di condominio.

Ora però, lascia che io sia molto sincero e schietto con te.

La colpa non è tutta dell’amministratore di condominio.

Se continui a scegliere quello che costa meno continuerai a trovarti nel migliore dei casi con personaggi improvvisati che faranno errori in buona fede, nel peggiore dei casi con figure senza etica e morale pronte a fregarti appena possibile.

La scelta è anche tua.

Andiamo quindi a fare l’identikit di un super-amministratore di condominio.

L’amministratore deve avere uno studio ben organizzato con procedure e reparti ben definiti, una sola persona non può sviluppare competenze in tutti gli ambiti che questa professione deve abbracciare.

Dagli aspetti relazionali, a quelli fiscali e contabili a quelli più di natura tecnica.

Un buon punto di partenza è capire che tipo di studio hai di fronte.

Perciò andiamo ora ad analizzare lo studio di un super-amministratore di condominio:

1 – COM’E’ ORGANIZZATO LO STUDIO?

Se hai a che fare con un professionista che fa tutto da solo con al massimo una o due segretarie significa che NON hai a che fare con un super-amministratore.

Infatti il super-amministratore di condominio organizza e delega ai diversi reparti le singole mansioni e coordina il lavoro con procedure dettagliate.

Farlo da solo o con una/due persone è impossibile.

Se il singolo professionista si ammala o per qualsiasi problema non riesce a lavorare cosa succede al condominio e a chi ci vive dentro come te?

Uno studio ben organizzato va vanti anche in assenza del titolare dello studio.

Quindi l’amministratore deve avere uno studio ben organizzato che lavora con procedure e tempistiche ben definite.

2 – QUALI GARANZIE TI OFFRE?

Verifica prima di tutto se lo studio ha referenze positive o testimonianze da parte di condomini soddisfatti, chiedi di avere dei nominativi di condomini amministrati per chiedere personalmente come si trovano con quel determinato studio.

Chiedi poi all’amministratore se ha una polizza professionale che possa garantire il suo lavoro e coprire eventuali danni commessi dalla sua gestione.

In questo modo avrai subito la percezione di avere davanti una persona seria che ci tiene a fare le cose in modo professionale.

3- COME VIENE GESTITA LA CONTABILITA’

Il reparto amministrativo deve occuparsi di mantenere la contabilità aggiornata ogni mese, deve dare la possibilità al condomino in qualsiasi momento di verificare quali fornitori hanno emesso fatture al condominio e per quale tipo di servizio o prodotto, quale fatture è stata pagata oppure no e perché.

Tu che vivi in condominio devi poter controllare in qualsiasi momento quante rate sono state pagate da te o dai tuoi vicini e capire come vengono gestiti i tuoi soldi tramite il controllo del conto corrente condominiale.

La parola chiave è: TRASPARENZA!

L’amministratore è obbligato a farti vedere i documenti in qualsiasi momento, ormai la tecnologia da questo punto di vista offre tantissime opportunità.

Ci sono piattaforme online per garantire la massima trasparenza ed è fondamentale che lo studio sia strutturato con un reparto che gestisca tutta la parte contabile in modo ordinato.

4 – CHE TIPO DI ASSISTENZA TI OFFRE?

Una delle divisioni più importanti dello studio è quella dell’assistenza clienti.

Non dare risposte a chi vive in condominio genera molte controversie tra condomini e amministratore.

Uno studio ben organizzato deve avere un call center dedicato ad ascoltare le richieste dei condòmini, prendere in carico la richiesta e gestirla in base alla necessità con i reparti di supporto (amministrativo, tecnico o giuridico).

Si tratta di un lavoro complesso perché chi prende in carico le richieste deve garantire una risposta chiara e definitiva al condomino in tempi certi e in massimo due giorni.

Per poter garantire una risposta in tempi stretti, gli altri reparti devono funzionare molto bene ed essere di supporto a chi è dedicato all’assistenza clienti.

Questo ti permette di avere risposte certe al tuo specifico problema, in questo modo sei informato su cosa fare e soprattutto sai che il tuo amministratore ti mette a disposizione tutte le informazioni di cui hai bisogno e questo riduce sensibilmente i problemi tra vicini.

5 – COME VENGONO GESTITI I FORNITORI?

Dopo aver verificato i precedenti 4 aspetti passiamo al quinto ed ultimo.

Sicuramente non è ultimo per importanza, anzi questa divisione dello studio è forse la più importante e richiede un’attenzione specifica, ma ha senso solo se lo studio al quale ti vuoi rivolgere, oppure ti stai già affidando, rispetta i primi 4 punti!

Quindi, come gestisce i fornitori un super-amministratore?

Innanzitutto, ha in studio personale dedicato alla selezione delle aziende migliori.

E soprattutto queste aziende vengono selezionate con dei criteri ben precisi che sono:

  • garanzia sulle tempistiche di svolgimento lavori (brevi)
  • totale sicurezza sul lavoro
  • personale qualificato
  • personale regolarmente retribuito

Questo permette che il lavoro svolto in codominio sia eccellente.

Lo studio deve verificare costantemente i prezzi dei fornitori e avere sempre dei termini di confronto con altre aziende e valutare anche aziende segnalate dai condomini, a patto che rispettino i requisiti appena visti.

Lo studio deve anche assicurarsi di pagare regolarmente i fornitori, in questo modo può lavorare con le aziende migliori e pretendere un servizio puntuale e in tempi brevi.

Un’ottima gestione dei fornitori permette di programmare le manutenzioni nel condominio in totale tranquillità, in questo modo avrai sempre un condominio sicuro dove vivere e riuscirai a mantenere il suo valore nel tempo.

Devo dirti la verità, pochi studi in Italia rispettano quello del super-amministratore, ma ora che ne conosci le caratteristiche potrai valutare più facilmente il tuo e capire che tipo di servizio ti offre.

Con questo articolo, il mio reale obiettivo, è quello di farti capire quali studi NON prendere in considerazione, ovvero quelli più distanti dai 5 punti che ti ho mostrato.

Più lo studio si allontana, più problemi avrai nel tempo.

Spesso i problemi che si generano non sono visibili subito, ma dopo anni di gestione.

Nel prossimo articolo parleremo proprio dei 10 problemi principali che può causarti l’amministratore di condominio.

Ci sentiamo presto.

Fabio

P.S. Se pensi che queste informazioni siano utili, condividi l’articolo con i bottoni che trovi qua di lato (sinistro) o qua sotto, potresti aiutare qualcuno! 😉

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Silvia Sabetta
1 Anno fa

Ciao 🖐️ Fabio, efficace ed efficiente come al solito!
Ora cerco di diffondere il più possibile il tuo messaggio del super-amministratore e spero che, visto che siamo in tempi di reclusione forzata, molte persone prendano in mano il cellulare 📱 ed inizino a leggere 📖 i tuoi articoli in modo da capire come realmente dovrebbe funzionare la gestione condominiale e, non appena sarà possibile riunirsi nuovamente, passare ai raggi x l’amministratore e vedere se è veramente quello che fa al caso del condominio 🏢.
Ribadisco solo un particolare ai condòmini : non scegliete con fretta, o perché è il meno caro, scegliete con giudizio e dopo esservi ben informati!
Ricordate: le apparenze ingannano!
Vi auguro una buona giornata a tutti e vi dico : IORESTOACASA! 😷

Novella Carboni
1 Anno fa

Gent.mo Fabio, anche io penso che l’amministratore di condominio sia una figura importante e delicata. Il condominio dove abito, purtroppo costituito nella forma di super condominio, sipa paga lo scotto di tutto quello che hai descritto. Siamo oltretutto gravati dall’insolvenza delka fallita cooperativa proprietaria ancora di 5 appartamenti su 15! Inoltre due appartamenti della Cooperativa sono abitati da due soggetti senza titolo che non compaiono in anagrafe condominiale, non partecipano alle spese e deturpano le parti comuni e gli appartamenti dove abitano abusivamente (garanzia patrimoniale del condominio insinuato nel fallimento della cooperativa morosa). Le uniche risposte che ho ottenuto fino ad ora, negli otto anni che abito li, dai 3 amministratori che ho avuto é che l’amministratore non può fare nulla, che i fornitori possono rivalersibsui condomini paganti. Morale della favola da 600euro delle spese condominiali pattuite ne ho pagate 1100 lo scorso anno. Senza parlare di altre cose che ho dovuto fare di persona, durante le ferie, invece di riposarmi … Sentendomi sempre dire.. “ma noi hai il tuo amministratore di condominio!”. Sono veramente delusa da questa esperienza…