REVOCA AMMINISTRATORE CONDOMINIO – COME FARE

Fabio Ferretti •
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Nei precedenti articoli ti ho parlato dei trucchi che il 90% degli amministratori di condominio usa per nascondere la malagestione o addirittura per sottrarre denaro al condominio.

Oggi invece ti aiuterò a capire come poterti liberare del tuo amministratore in caso la sua gestione fosse poco chiara o ti rendessi conto che non hai la giusta attenzione alla risoluzione dei tuoi problemi.

Da qui in avanti darò per scontato che per diversi motivi tu abbia già verificato il lavoro del tuo amministratore e, non contento, sia deciso a sbarazzartene.

L’articolo sarà suddiviso in tre parti per facilitare la lettura.

Prima parte: revoca amministratore condominio – assembleare

Seconda parte: revoca amministratore condominio – nomina irregolare;

Terza parte: revoca amministratore di condominio – revoca giudiziale. 

Partiamo!

# 1 REVOCA AMMINISTRATORE CONDOMINIO – ASSEMBLEARE

“La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”

Questo è tratto dall’undicesimo comma dell’art. 1129 del codice civile.

In parole semplici, i condòmini in qualsiasi momento possono decidere di riunirsi al solo scopo di deliberare la revoca dell’amministratore.

Paradossalmente, la revoca dell’amministratore di condominio può essere fata anche il giorno dopo la sua nomina e non deve esserci una motivazione particolare.

Come ripeto spesso nei miei articoli i titolari del condominio sono i condòmini e quello che si delibera in assemblea è legge.

Per questo motivo è di fondamentale importanza partecipare attivamente alla vita del condominio.

Voglio avvisarti però, se tu e gli altri condòmini deciderete di revocare prima del tempo il vostro amministratore, state pronti ad una piccola battaglia.

Lui farà di tutto per restare in carica il più possibile e percepire pienamente il suo compenso ed eventuali “extra” di cui ti ho già parlato in altri articoli. (per esempio nell’articolo in cui parlo delle 7 Tecniche Sleali che Utilizza il Tuo Amministratore di Condominio per Farti Pagare fino a 3.587€ in più di Spese Condominiali ogni Anno)

Questo fare di tutto significa rendere la revoca nulla e questo può succedere soltanto se la delibera dell’assemblea fosse nulla (es. mancata convocazione di un condòmino, mancanza della maggioranza e millesimi previsti per legge, ecc…).

E’ molto probabile che capiteranno queste cose, ho visto in prima persona un amministratore non convocare un condòmino “amico” per poi rendere nulla l’assemblea o addirittura chiedere un extra compenso immediato per il passaggio di consegne sotto forma di ricatto per evitare la revoca.

Il rapporto tra amministratore e condominio è un rapporto di fiducia, simile a quello che c’è tra avvocato e cliente, ma se l’assemblea decide di revocare il proprio amministratore è proprio perché la fiducia è venuta a mancare e quindi è giusto che avvenga senza troppe difficoltà.

Per concludere, se il tuo amministratore prova di tutto per restare attaccato al condominio, è un segnale che i suoi interessi sono altri e non quello di soddisfare i suoi clienti.

Passiamo ora alla parte 2.

# 2 REVOCA AMMINISTRATORE CONDOMINIO – NOMINA IRREGOLARE

Ti sembrerà assurdo, ma capita molto frequentemente che un amministratore di condominio che opera da mesi per conto del condominio, prende decisioni e firma contratti, sia stato nominato in maniera irregolare.

Già proprio così e questo per te è un enorme vantaggio.

Devi sapere che molto spesso, nel giorno della nomina, possono verificarsi delle situazioni (che vedremo tra poco) che la rendono irregolare.

Ti basterà dimostrare una di queste situazioni per annullare direttamente il suo mandato.

Interessante non trovi?

La cosa ancora più interessante è che puoi farlo in autonomia già da domani mattina.

1. Per prima cosa verifica come è stata fatta la convocazione dell’assemblea dove all’ordine del giorno c’era anche la nomina o la conferma dell’amministratore.

Verifica se i 5 giorni di preavviso, obbligatori per legge, sono stati rispettati; se così non fosse, l’assemblea può essere annullata e con essa anche tutte le decisioni prese, compresa la nomina (o la conferma) all’ordine del giorno.

Chiaramente se non sono stati rispettati i 5 giorni, ma tu comunque ti sei presentato in assemblea, quanto appena scritto non è applicabile.

Altra cosa da controllare è se tutti i condomini sono stati convocati, infatti basta che soltanto uno non sia stato convocato per poter annullare l’assemblea.

In questo caso se tu non sei stato convocato e non ti sei presentato all’assemblea, puoi impugnare il verbale entro 30 giorni da quando lo hai ricevuto perché le decisioni sono state prese in tua assenza.

Dopo di che, controlla che tutti i condomini siano stati convocati in modo regolare, ti ricordo che ad oggi (anno 2020) il codice civile prevede che la convocazione di assemblea deve pervenire a ciascun condòmino 5 giorni prima della prima convocazione e gli unici mezzi consentiti sono: Raccomandata a mano, Raccomandata con ricevuta di ritorno oppure Posta elettronica certificata (PEC).

Qualunque altro strumento utilizzato al di fuori di quelli sopra riportati è nullo.

Nel caso che il tuo amministratore di condominio utilizzi altri mezzi come la mail normale (non certificata), i messaggi o le chiamate l’assemblea può essere annullata se ti presenti e lo dichiari subito, oppure se non ti presenti all’assemblea e lo fai entro 30 giorni dal ricevimento del verbale.

2. La seconda cosa da verificare è se l’amministratore di condominio si è fatto nominare nonostante non ci fosse il quorum costitutivo.

Ti ricordo che i quorum da rispettare sono:

  • Prima convocazione: L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
  • Seconda convocazione: L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

3. Altro aspetto che non devi sottovalutare è quello di verificare se l’amministratore di condominio nel giorno della sua nomina aveva tutti i requisiti base per poter svolgere il suo mandato.

Che significa?

Per gli amministratori è necessario il possesso di determinati requisiti espressi nell’art. 71-bis disp.att.codice civile, il quale recita:

  “Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

  1. che hanno il godimento dei diritti civili: attesta che nei cinque anni precedenti la richiesta a carico del soggetto richiedente non sono stati emessi provvedimenti e non sono in corso procedimenti di interdizione, di inabilitazione o di fallimento;
  2. che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  3. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  4. che non sono interdetti o inabilitati;
  5. il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  6. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  7. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.”

I requisiti di cui ai numeri 6 e 7 non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile. E’ consentito svolgere l’attività anche sotto forma di società.

La perdita dei requisiti di cui ai numeri 1,2,3,4,5 comporta la cessazione dell’incarico.

In tal caso ciascun condòmino può revocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Per completezza ti avverto che, a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della disposizione appena mostrata, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui ai numeri 6,7.
Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Veniamo ora alla terza parte.

# 3 REVOCA AMMINISTRATORE CONDOMINIO – GIUDIZIALE

Con una sentenza la corte di cassazione ha stabilito che la particolare gravità delle ipotesi sottese alla richiesta di revoca giudiziale legittima la sua proposizione anche se l’assemblea del condominio si sia pronunciata contro la richiesta di revoca.

Tradotto vuol dire che l’azione di revoca può essere proposta senza necessità di unirsi ad altri e, salvo rare eccezioni, senza preventivo passaggio dall’assemblea.

Inoltre, in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

I casi di revoca giudiziale sono:

  1. omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente;
  4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condòmini;
  5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, n. 6/7/9, ossia registro dei verbali, anagrafica condominiale e contabilità e mancato rilascio al condòmino che ne fa richiesta dell’attestazione dei pagamenti e delle cause in corso;
  8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati, ossia del domicilio o della sede, del modo e dei costi per prendere visione ed estrarre copia dei registri verbali, anagrafica condominiale e contabilità;
  9. L’amministratore può essere revocato anche se omette di informare l’assemblea della ricezione di provvedimenti amministrativi e atti di citazione.

E questi sono solo i punti individuati nella norma a titolo esemplificativo e perché sono quelli maggiormente riscontrati, ma sono gravi irregolarità tutte quelle che i giudici affermeranno essere tali su richiesta dei condòmini, oppure il mancato rispetto degli obblighi di legge che puoi trovare nell’articolo dedicato.

Leggendo questi punti sarà capitato anche a te di pensare che pur essendo il nome “grave irregolarità” sono praticamente la normale gestione di un amministratore medio.

Sono certo che molto probabilmente, se sei arrivato al punto di voler revocare il tuo amministratore attuale, questo ha commesso, sta commettendo o commetterà una di queste irregolarità.

Stando a stretto contatto con amministratori di condominio le ho viste commettere quasi tutte, non dico che ogni studio le commette tutte, ma spesso almeno una la commettono tutti.

In buona sostanza, se l’amministratore ha commesso gravi irregolarità fiscali (es. omesso versamento delle ritenute d’acconto) o non ha provveduto ad aprire e poi utilizzare il conto corrente condominiale, ciascun condòmino può richiedere la convocazione dell’assemblea per deliberare in merito.

Se l’assemblea non dovesse decidere per la revoca, a quel punto ciascun condòmino e quindi non solamente chi ha chiesto la convocazione dell’assemblea, potrà agire giudizialmente per ottenerne la revoca, rivalendosi sul condominio per le spese legali sostenute. Il condominio, a sua volta, potrà rivalersi sull’amministratore revocato.

Immagino che nel leggere, “revoca giudiziale”, “giudice” ecc…ti saranno venute in mente lunghe trafile in tribunale e costi esorbitanti tra avvocato, burocrazia e spese varie ma puoi stare tranquillo perché ogni tanto anche in Italia facciamo le cose fatte bene!!

Proprio per dare la possibilità a qualsiasi condòmino di revocare il proprio amministratore per uno dei motivi di cui ti ho parlato prima, la procedura è molto snella e i costi sono accessibili a chiunque.

Infatti, basta depositare in cancelleria del tribunale competente dove è situato l’immobile, le cause che giustificano la richiesta, eventualmente allegare quanta più documentazione possibile a sostegno della propria domanda, una marca da bollo da 27,00€ e il contributo unificato per le spese di giustizia(circa 98€) proprio perché la richiesta di revoca dell’amministratore di condominio è procedimento di volontaria giurisdizione.

Successivamente, ossia al momento della fissazione della data dell’udienza, il condòmino dovrà chiedere copia del ricorso e del decreto e farli notificare all’amministratore di condominio al quale spetta l’onere di dimostrare che non vi è motivo per decretare la sua revoca.

Insomma, più complicato a dirsi che a farsi.

CONCLUSIONI

Bene, anche per questa volta siamo giunti al termine.

Come avrai visto, revocare il proprio amministratore è davvero possibile e molto più semplice di quanto si pensi.

In questo articolo ho cercato di analizzare alcuni esempi, i casi più frequenti e comuni che si verificano e che ti permettono di revocare un amministratore di cui non ti fidi o che ha commesso gravi irregolarità.

Nonostante ciò, ci sono delle piccole insidie che potrebbero nascondersi dietro l’angolo e proprio per questo motivo alcune persone preferiscono essere accompagnate in questo percorso.

Se sei fra queste persone sarò felice di mettere a tua disposizione il mio team, per saperne di più dai un’occhiata alla pagina della Revoca Guidata!

Ci sentiamo presto,

Fabio

P.S. Scrivo articoli come questo per tutte le persone che come te vivono in condominio e sono interessate ad utili consigli su come gestire il proprio rapporto con l’amministratore.

Avere un blog porta via davvero molto tempo, per questo la più grande soddisfazione per me è ricevere condivisioni e commenti di critica positiva (e negativa)!

Ti chiedo quindi, se ti va, di condividere l’articolo con i pulsanti a lato (sinistro) o commentare l’articolo con la tua opinione al riguardo. Se hai domande, non esitare a farle!

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ELENA
1 Anno fa

Scusate ma come si fa ad entrare nel gruppo?
Ho ricevuto la mail con la password ma non vedo da dove si possa accedere.
Potete dirmelo?
Grazie

Elena Fantini

fabrizio
7 Mesi fa

Buongiorno, cortesemente un’informazione.
Nel mio condominio è stato revocato l’amministratore. Esiste un facsimile per la convocazione da parte del condominio di un’assemblea con all’ordine del giorno “nomina nuovo amministratore”?
Grazie
Fabrizio