QUALI REQUISITI DEVE AVERE UN AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?

Fabio Ferretti •
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In questo articolo ti spiegherò quali sono i requisiti che per legge deve avere un amministratore di condominio.

E’ giusto che tu li conosca perché così potrai verificare se il tuo amministratore li possiede, ma permettimi di dirti che quelli che ti indicherò sono giusto il minimo che puoi aspettarti.

Senza questi requisiti il tuo amministratore non è a norma di legge e, quindi, non può esercitare la professione.

E’ come se fosse un medico senza licenza medica.

Detto questo, proprio come la licenza medica garantisce che il medico sia a norma, ma non che sia un bravo medico, possedere i requisiti che tra poco andremo a vedere non garantisce che il tuo amministratore sia davvero un bravo amministratore.

Leggendo l’articolo ti renderai conto di quanto le caratteristiche che ti indicherò rappresentino veramente il minimo indispensabile e alla fine troverai un mio personale consiglio su cosa fare dopo aver verificato che il tuo amministratore abbia almeno i requisiti minimi, per verificare se è davvero bravo oppure no.

Fatta questa doverosa premessa, partiamo utilizzando come nostro alleato l’art 71-bis del codice civile, ma tranquillo, niente linguaggio tecnico.

I 7 REQUISITI CHE UN AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO DEVE AVERE PER LEGGE PER POTER SVOLGERE L’INCARICO:

  • Per la legge può svolgere l’incarico di amministratore di condominio chi ha il godimento dei diritti civili.

Devi sapere che il certificato di godimento dei diritti civili serve ad attestare che, nei cinque anni precedenti la richiesta, a carico del soggetto richiedente non sono stati emessi provvedimenti e non sono in corso procedimenti di interdizione, di inabilitazione o di fallimento.

In altre parole, è un documento che viene rilasciato in 2-3 giorni dal tribunale di competenza dove ha la residenza l’amministratore e ha validità 6 mesi dalla data di rilascio.

Nel documento ci sono scritti i dati anagrafici dell’intestatario (nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza) e la dichiarazione che quel soggetto gode appunto dei diritti civili.

Insieme al preventivo o prima della nomina dell’amministratore questo documento deve essere allegato al contratto di mandato che viene stipulato con il condominio e rinnovato durante il mandato stesso visto che scade ogni 6 mesi.

Da questo si deduce che per te è abbastanza semplice verificare se il tuo amministratore gode dei diritti civili, infatti, ti basta chiedergli di esibire questo documento che, come ho appena detto, deve essere rilasciato dal tribunale e non dev’essere più vecchio di 6 mesi.

  • non è stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.

Devi sapere che il casellario giudiziale è un documento che viene rilasciato dalla Procura della Repubblica (presso il Tribunale che ha giurisdizione sul luogo di residenza dell’interessato) che attesta, tra le altre cose, la presenza di provvedimenti di condanna definitivi a carico di una determinata persona.

Ha una validità di sei mesi, perciò ti consiglio di richiederlo quantomeno al rinnovo di ogni mandato (ogni 12 mesi).

Inoltre, ti consiglio di chiedere anche copia del certificato dei carichi pendenti (sempre rilasciato dalla Procura della Repubblica) così da aver conoscenza anche dei procedimenti penali in corso e gli eventuali relativi giudizi di impugnazione.

  • non è stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.

Anche in tal caso il certificato relativo alle misure di prevenzione può essere richiesto dall’interessato al Tribunale del luogo di residenza ed anche in questo caso il certificato deve essere richiesto almeno ogni anno al rinnovo del mandato.

  • non è interdetto o inabilitato.

Devi sapere che l’interdizione o l’inabilitazione sono istituti del diritto civile che hanno come effetto la totale o parziale incapacità di agire di un soggetto.

Il giudice, quindi, nel caso in cui un soggetto sia totalmente o parzialmente incapace di provvedere ai propri interessi dichiarerà con sentenza la sua interdizione o la sua inabilitazione.

Quando?

  • per esempio quando ci si trova in presenza di un soggetto in condizioni di abituale infermità di mente tale da renderlo totalmente o parzialmente incapace di provvedere ai propri interessi ;
  • oppure quando un soggetto per prodigalità cioè per l’abitudine a sperperare denaro, espone sé stesso o la sua famiglia a gravi nocumenti economici;
  • o, anche, quando ci si trova in presenza di un abituale abuso di bevande alcoliche o sostanze stupefacenti, che possono causare un grave pregiudizio economico al soggetto stesso o anche alla sua famiglia;

Come per gli altri casi è fondamentale richiederne attestazione prima della nomina e al rinnovo di mandato (ogni 12 mesi).

In questo caso può essere rilasciata un’autocertificazione ma ti informo che la presenza di una sentenza di interdizione o di inabilitazione deve essere annotata nell’atto di nascita perciò ti consiglio di fartene consegnare una copia.

  • il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari.

L’Elenco dei protesti, è un elenco che si trova presso ciascuna Camera di Commercio, raccoglie informazioni relative ai protesti levati per mancato pagamento di cambiali accettate, di vaglia cambiari e di assegni bancari, nonché ai protesti levati per mancata accettazione di cambiali.

Anche in questo caso l’amministratore può fare un’autodichiarazione allegandola al preventivo sia prima di prendere l’incarico che prima del rinnovo annuale ma potresti farti consegnare anche una copia della visura protesti che, appunto, attesta la presenza o meno a carico di persone fisiche di protesti.

  • ha conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado

Su questo punto non mi soffermo più di tanto, ti invito solo a riflettere che il fatto che lo abbiano richiesto per legge dimostra che buona parte degli amministratori non ha una formazione e un’istruzione adeguata per poter svolgere questo ruolo che richiede molte competenze e un’integrità molto alta poiché si gestiscono soldi altrui.

  • hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale

Per poter svolgere il ruolo di amministratore di condominio è necessario frequentare e superare un corso di formazione di 72 ore e fare aggiornamenti continui ogni anno per conseguire almeno 15 crediti per mantenere l’abilitazione.

Ad ogni corso di formazione che sia di abilitazione o aggiornamento viene rilasciato un certificato che ne attesta la frequentazione ed il superamento dell’esame.

Richiedi questo certificato ad ogni nomina e prima del rinnovo del mandato ogni 12 mesi per capire se la persona che hai di fronte si forma e si aggiorna.

La perdita dei requisiti dei primi 5 requisiti del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

I requisiti dei punti 6 e 7 non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

I REQUISITI PREVISTI DALLA LEGGE TI GARANTISCONO REALMENTE DI AVERE A CHE FARE CON UN AMMINISTRATORE SERIO?

Credo proprio che tu conosca già la risposta a questa domanda.

I primi 5 punti sostanzialmente decretano che chi vuol fare l’amministratore non deve essere un criminale certificato.

E lo credo bene, con tutti i soldi che gestisce…

I punti 5 e 6, invece, che abbia una normale istruzione e che abbia fatto un corso di 72 ore.

Ma com’è possibile, solo 72 ore?

Sono davvero sufficienti?

La risposta è no.

Un amministratore ha a che fare con centinaia, a volte migliaia di persone e le sue qualità devono essere molteplici e su più fronti.

Deve conoscere la legge, deve avere nozioni di contabilità e fiscalità, saper organizzare diverse attività (scadenze, assemblee, interventi ecc.), saper comunicare in maniera chiara ed efficace, saper selezionare i fornitori e avere capacità di contrattazione e tante altre cose.

Può, quindi, essere sufficiente un corso di 72 ore?

Concludo dicendo che questi requisiti sono stati introdotti solo nel 2012.

Sono stati introdotti per provare a “ripulire” il mercato dai tanti amministratori improvvisati senza formazione e senza i requisiti minimi di onestà e trasparenza, ma è chiaro che non sono sufficienti.

Questi appena descritti rappresentano il minimo sindacale che ogni persona deve possedere.

Cosa fare adesso?

Adesso è importante che verifichi che il tuo amministratore abbia almeno questi requisiti richiedendo i vari documenti necessari a sciogliere ogni dubbio e, se non dovesse averli, cambialo immediatamente, a tal proposito ho scritto un articolo che parla proprio di come revocare l’amministratore di condominio.

Anche questa volta, siamo arrivati al termine.

Spero che questo articolo ti sarà d’aiuto nella valutazione del tuo amministratore.

Fammi sapere che ne pensi nei commenti.

Ci sentiamo presto,

Fabio

P.S. Scrivo articoli come questo per tutte le persone che come te vivono in condominio e sono interessate ad utili consigli su come gestire il proprio rapporto con l’amministratore e con i vicini.

Avere un blog porta via davvero molto tempo, per questo sono davvero soddisfatto quando gli articoli ricevono condivisioni e commenti di critica positiva (e negativa)!

Ti chiedo quindi, se ti va, di condividere l’articolo con i pulsanti a lato (sinistro) o commentare l’articolo con la tua opinione al riguardo. Se hai domande, non esitare a farle!

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Silvia Sabetta
1 Anno fa

Ciao 🖐️ Fabio, come tutti gli altri articoli, anche questo l’ho trovato molto interessante e di facile lettura.
Mi complimento perché con poche semplici frasi, riesci sempre a fare capire bene i concetti e indichi persino dove recuperare i documenti e la loro durata.
Complimenti e grazie.
Buona giornata!
Silvia 👋

Loredana
1 Anno fa

Trovo questa iniziativa molto interessnte ,complimenti

Gabriela
1 Anno fa

buongiorno
trovo molto utile questo articolo e l’ho condivido volentieri. Ho una domanda però . Ho notato che parte dei amministratori di condominio sono anche dei agenti immobiliari , é normale , un amministratore può fare anche agente immobiliare?
grazie mille

Patrizia
1 Anno fa

Articolo interessante dove è facile capire quanto è scritto. Vi faccio i complimenti perché chiarisce molti punti che non ero a conoscenza e come me credo molte persone. Continuate così.

Grazia colella
1 Anno fa
Reply to  Patrizia

Articolo ben fatto e semplice,che stimola di voler sempre di più approfondire una materia per me quasi sconosciuta.Grazie

Cristian Battiston
1 Anno fa

Buongiorno a tutti,
Premetto che sono nuovo e non ho conoscenza in materia.
Volevo porVi una domanda se possibile.
L’ amministratore vuole farmi pagare un danno che dice essere causato da me per una perdita acqua (Causata da WC e subito risolto) che è andata nell’ appartamento sotto di me.
Tenendo presente che sono in affitto e ho stipulato una assicurazione apposita per eventuali problemi e, disposto a usarla, l ‘ amministratore non vuole farmi una documentazione scritta per poterla attivarla per una perizia come chiesto dalla compagnia.
Io ho lo stesso problema degli inquilini di sotto e fatto esaminare problema mi hanno detto che è causato da una infiltrazione di acqua proveniente dal tetto.
Proprietario e Amministratore non ne vogliono sapere il problema mi dicono,che è condensa ( il muro è cominciato a diventare giallo con colore intonaco che si staccano) cosa devo fare?
In attesa Vi Saluto
Cristian

1 Anno fa

Ciao Cristian

da quello che scrivi, trovo strano il comportamento dell’amministratore che dovrebbe permetterti di fare almeno la perizia per accertare il motivo del danno.

A mio avviso dovresti andare a fondo su questa situazione.

Se non lo hai ancora fatto entra nel gruppo facebook e apri un nuovo post con la tua domanda così la esaminiamo meglio con il nostro team legale.

Ti lascio qui il link per entrare nel gruppo: https://www.condopedia.it/optin-gruppo-condopedia/