PUO’ UN CONDOMINO AMMINISTRARE IL PROPRIO CONDOMINIO?

Fabio Ferretti •
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In questo nuovo articolo andrò a rispondere alla domanda che prima o poi qualsiasi persona che vive in condomino si fa: “Posso amministrare il mio condomino?”.

Ci sono principalmente 2 motivi per cui puoi arrivare a farti una domanda del genere:

  1. Hai cambiato più amministratori, ma continui ad essere insoddisfatto del servizio.
  2. Vuoi risparmiare sulle spese condominiali eliminando la voce “compenso amministratore”

Se ti stai facendo questa domanda per la prima motivazione non posso che dirti che ti capisco, gli amministratori di condominio davvero bravi sono pochi e forse nella tua zona non sei così fortunato da averne uno…

Riguardo la seconda motivazione invece, permettimi di dirti che è solo una diretta conseguenza della prima.

Infatti, quando hai un amministratore efficiente non ci pensi minimamente a sostituirlo facendo tu il suo lavoro.

Anche perché, un amministratore davvero efficiente, è capace di ottimizzare i costi dei fornitori abbassando la rata condominiale.

Il compenso dell’amministratore incide poco sulla rata e non è il suo compenso a fare la differenza, quindi è molto più importante avere un amministratore capace di ottimizzare i costi che un amministratore che chiede un basso compenso!

Fatta questa doverosa premessa è arrivato il momento di capire se puoi amministrare il tuo condominio oppure no.

IL LIMITE DEGLI 8 PROPRIETARI

Questo è il limite che decreta se puoi amministrare o meno il tuo condominio.

Infatti, se nel tuo condominio ci sono fino ad 8 proprietari diversi, puoi essere tu (o un altro condomino) ad amministrare lo stabile.

Questo, senza aver fatto il corso di abilitazione e senza aver partecipato alla formazione obbligatoria tipica degli amministratori (ho scritto un articolo dove spiego i pochi requisiti di legge che una persona deve avere per poter svolgere la professione di amministratore)

Se invece nel condominio ci sono più di 8 proprietari, non puoi amministrare tu (o un altro condomino) il condominio, a meno che non sei ufficialmente un amministratore di condominio con tutti i requisiti che trovi sempre nell’articolo di cui ti ho parlato sopra.

PERCHE’ AMMINISTRARE DA SOLO IL CONDOMINIO NON E’ MAI LA SCELTA GIUSTA

Chiarito che se vivi in un piccolo condominio puoi amministrare lo stabile perché non hai bisogno di fare corsi obbligatori ed altre cose del genere ho l’obbligo morale di sconsigliarti questa strada.

Infatti, se è vero che non devi fare corsi o altre cose, è altrettanto vero che gli obblighi del condominio restano.

“Fabio, che significa che gli obblighi del condominio restano?”

Giusta domanda!

Innanzitutto, devi sapere che il condominio è definito sostituto d’imposta.

Semplificando significa che deve versare una ritenuta d’acconto all’Agenzia delle Entrate per anticipare una parte delle tasse che dovrebbe versare l’azienda che esegue i lavori nel condominio.

Facciamo un esempio.

C’è un problema sul tetto.

Chiamate una ditta per risolverlo e questa ditta fa una fattura al condominio.

Nella fattura è presente la ritenuta d’acconto, quindi un importo della fattura viene pagata direttamente alla ditta che ha svolto i lavori, mentre la parte relativa alla ritenuta d’acconto il condominio deve versarla all’Agenzia delle Entrate.

Il mancato versamento delle ritenute di acconto è sanzionato dall’Agenzia delle Entrate, esattamente come il mancato pagamento delle altre tasse.

Inoltre, se per fare il lavoro hai attivato qualche bonus offerto dalla Stato (come ad esempio bonus facciate, Ecobonus ecc..ecc..), dovrai preparare per tutti i condomini le dichiarazioni che dovranno dare al loro commercialista dove sono indicati gli importi che possono essere recuperati.

Oltre questo ci sono tutte le attività ordinarie come ad esempio assicurarsi la manutenzione ed il corretto funzionamento degli impianti (elettrico, ascensore ecc.).

Poi, devi incassare le rate condominiali dei tuoi vicini, rischiando di compromettere anche i rapporti qualora qualcuno non pagasse.

Ah quasi dimenticavo, tutte le responsabilità civili, penali ed amministrative sono in carico a te, quindi se malauguratamente cade una tegola dal tetto in testa ad un passante, la responsabilità è tua…

Oltre tutto questo potresti anche doverti scontrare con il fatto che, anche fai tutto questo con le migliori intenzioni, qualcuno nel palazzo potrebbe pensare che tu abbia un tornaconto personale.

Insomma, non è proprio un’attività passatempo da fare la sera o nel weekend, ammesso che tu abbia voglia di trascorrere il fine settimana ad occuparti di queste cose.

Ci tengo a precisare che, se non c’è un amministratore di condominio e non viene nominato un condomino come amministratore i problemi rimangono.

Nel senso che le responsabilità civili, penali ed amministrative di cui ti parlavo poco fa, vanno in carico a tutti i proprietari…

E’ sempre meglio avere un amministratore che farsi carico di quello che abbiamo appena visto, non credi?

“Va bene Fabio, ma se nella mia zona non c’è un amministratore di cui mi fido ed è meglio che io non lo faccia, come mi comporto?”

COSA FARE SE NON TROVI IL GIUSTO AMMINISTRATORE

La tua domanda è più che lecita e purtroppo una risposta assoluta non ce l’ho.

Quello che posso consigliarti è di nominare comunque un amministratore, ma di controllare il suo operato.

Di stargli sopra, insomma.

Leggi l’articolo sul super-amministratore di condominio e “spingilo” a diventare così.

Nel frattempo, quello che posso dirti è che assieme al mio team stiamo costruendo una rete di super-amministratori di condominio in tutt’Italia.

Spero che arriveremo presto anche nella tua città.

CONCLUSIONI

In questo articolo abbiamo visto quando è possibile amministrarsi da soli e poi perché farlo non è mail la scelta giusta.

Alla tua serenità condominiale,

Fabio

P.S. Se conosci uno di quei pochi professionisti di cui ti ho parlato o magari sei tu stesso uno di quelli ti invito a compilare il form che trovi a questa pagina per capire come entrare nella nostra rete!

P.P.S. Scrivo articoli come questo per tutte le persone che come te vivono in condominio e sono interessate ad utili consigli su come gestire il proprio rapporto con l’amministratore e con i vicini.

Avere un blog porta via davvero molto tempo, per questo sono davvero soddisfatto quando gli articoli ricevono condivisioni e commenti di critica positiva (e negativa)! Ti chiedo quindi, se ti va, di condividere l’articolo con i pulsanti a lato (sinistro) e commentare l’articolo con la tua opinione al riguardo. Se hai domande, non esitare a farle!

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1 Anno fa

Buonasera, lodevole iniziativa la vostra nella quale ci riconosciamo perchè rispecchia la nostra visione. Presenti sul web con sito e pag. fb, gradiremmo avere informazioni riguardo la rete di super-amministratori di condominio, grazie.
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