QUAL’E’ IL GIUSTO COMPENSO DI UN AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?

Fabio Ferretti •
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Se ti stai facendo questa domanda probabilmente stai valutando di cambiare amministratore di condominio e vuoi capire come valutare i preventivi che stai richiedendo.

O magari sei a ridosso della conferma del tuo attuale amministratore e vorresti capire quale sia il compenso giusto da corrispondergli.

Se hai già richiesto dei preventivi ti sarai accorto che c’è chi in pochi secondi stampa un preventivo fotocopia scrivendo un prezzo a corpo tutto compreso e chi invece divide il costo per unità immobiliare mettendo in piccolo sulla parte bassa un riferimento a dei costi aggiuntivi riportati su un tariffario che però nessuno ha mai visto.

Magari hai anche chiesto consiglio a tuo cugino che vive in condominio ed è “esperto” per capire come scegliere, ma il problema è che i preventivi e le informazioni sono tutti diversi.

Beh, sei nel posto giusto.

In questo articolo vedremo quali sono le caratteristiche che compongono il compenso dell’amministratore di condominio e soprattutto quali sono i compensi da evitare come la peste.

Prima di capire qual è il compenso giusto di un amministratore di condominio è quindi opportuno capire che tipo di amministratore di condominio stai cercando.

Fabio, come che tipo di amministratore stai cercando? Non sono tutti uguali?

No, anche se la maggior parte delle persone crede che gli amministratori di condominio sono tutti uguali esistono delle differenze sostanziali.

E’ come dire che vuoi comprare un’automobile, per capire il prezzo devi sapere che tipo di vettura vuoi; una Panda ed una Ferrari non avranno mai lo stesso prezzo e le caratteristiche che contraddistinguono uno studio di amministrazione condominiale sono:

  • Velocità di intervento quando ci sono problemi
  • Reperibilità
  • Velocità nel recuperare i crediti del condominio
  • Contabilità aggiornata
  • Contabilità leggibile
  • Capacità di ottimizzare i costi del condominio
  • Chiarezza di preventivo
  • Prezzo

Come avrai notato ho inserito il prezzo all’ultimo posto e non al primo.

E’ all’ultimo posto perché pagare poco un amministratore che però è scarso nelle altre caratteristiche significa non solo avere una rata condominiale più alta (se non è in grado di ottimizzare i costi spuntando prezzi migliori ai fornitori la rata sarà alta anche se il suo compenso è basso), ma anche avere pochi servizi e molte inefficienze nel condominio.

Fatta questa importante e doverosa premessa andiamo ad analizzare le varie tipologie di amministratore di condominio.

LE 3 + 1 TIPOLOGIE DI AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Ebbene sì, seppur ogni studio è diverso, possiamo raggrupparli in 3 macrocategorie ognuna delle quali ha delle caratteristiche a cui è bene che tu faccia attenzione in fase di scelta se non vuoi trovarti con un altro amministratore che, anziché risolvere problemi, li crea.

Queste macrocategorie sono:

  • Il doppio lavorista
  • Il piccolo amministratore
  • Lo studio organizzato
  • La categoria Bonus (più avanti capirai di cosa si tratta)

DOPPIO LAVORISTA

Questo tipo di amministratore lo riconosci facilmente.

Solitamente gestisce meno di 20 condomini.

E’ un professionista come un geometra, un ingegnere, un ragioniere o un agente immobiliare che, non riuscendo a vivere del proprio lavoro, inizia anche a fare l’amministratore di condominio.

La sua caratteristica principale è il prezzo basso e la sua unica argomentazione è costare meno degli altri come al discount ma, come sai, il basso prezzo è associato ad una bassa qualità.

Infatti, molto spesso questo amministratore non riesce:

  • ad essere tempestivo negli interventi
  • ad essere sempre reperibile
  • a creare un preventivo chiaro in cui è indicato cosa è compreso e cosa no

Dovendo dividersi tra la sua professione e quella di amministratore di condominio e facendo tutto da solo non ha tempo per ottimizzare i costi del tuo condominio.

Per lo stesso motivo, non riesce a seguire bene la contabilità e di conseguenza, se ci sono dei condomini morosi, non riesce ad essere tempestivo nel recupero crediti, oltre al fatto che ha paura di mettersi contro qualcuno e perdere il condominio.

Per questo tipo di amministratore è praticamente impossibile mantenere una contabilità aggiornata e sempre accessibile e non riesce a produrre un documento di rendiconto che sia leggibile e comprensibile.

Affidarti ad un amministratore di questo tipo ti mette in serio pericolo. Devi sperare di non aver mai bisogno di lui perché quando sarà necessario risolvere un problema serio dovrai risolverlo da solo.

Un professionista che lavora da solo e che non riesce a vivere della sua professione e decide di fare l’amministratore di condominio nel disperato tentativo di mettere insieme il pranzo con la cena pone te e il tuo condominio in serio pericolo.

Ti ritrovi sì a pagare un compenso basso per l’amministratore, ma lui sarà sempre in ritardo sulle scadenze, non risponderà mai alle tue richieste, non si prenderà cura del tuo condominio e farai fatica a vederlo perché non riuscirà ad essere presente nel condominio.

Inoltre la rata condominiale sarà comunque più alta di quello che potrebbe essere perché non avrà il tempo di trattare condizioni migliori con i fornitori.

Insomma, farà tutto in modo approssimativo.

Scegliendo questo tipo di amministratore affidi il tuo immobile ad una persona che potrebbe “esplodere” da un momento all’altro, vive questa professione come un ripiego e il suo livello di stress è generalmente molto alto.

PICCOLO AMMINISTRATORE

La seconda tipologia di amministratore è quella che chiamo il piccolo amministratore.

E’ uno studio composto da un professionista che lavora da solo o con un collaboratore.

Rispetto al doppio lavorista, nel tempo ha acquisito più di 30 condomini ed ha deciso di occuparsi a tempo pieno dell’amministrazione condominiale.

Il piccolo amministratore ha scelto di occuparsi solo di amministrazione condominiale principalmente per due motivi:

  • si paga il suo compenso da solo, avendo accesso al conto corrente condominiale
  • nella sua testa può lavorare rinchiuso in ufficio senza vedere e sentire mai i condomini

Te ne accorgi perché quando vai nel suo ufficio lo trovi sommerso dalle carte e sempre indaffarato al computer.

Probabilmente riesce ad avere una contabilità aggiornata, ma rimanendo inchiodato dietro la scrivania per rispettare le scadenze fiscali, registrare e pagare le fatture dei fornitori, andare in banca e alla posta e fare le assemblee, non riesce a stare dietro a tutto il resto.

Non riesce a garantire una velocità d’intervento ed, infatti, generalmente quando hai bisogno di lui non risponde al telefono e nemmeno alle mail, anzi ogni tua richiesta è una seccatura. Lui vuole solo fare il suo lavoro restando in ufficio e considera una perdita di tempo oltreché non indispensabile parlare con i condòmini.

Purtroppo, con questa cattiva organizzazione, non può nemmeno ottimizzare i costi perché per farlo dovrebbe avere il tempo per trattare con i fornitori e per cercarne di nuovi più organizzati e capaci di garantire un servizio impeccabile al miglior prezzo.

Per fare questo è necessario un lavoro che Lui non ha né tempo né voglia di fare.

Oltre a ciò, potrebbe anche aver stretto accordi con alcuni fornitori per ottenere bonus a fronte dei contratti di lavoro commissionati. Il suo compenso così aumenterà.

Infatti, il motivo che gli ha permesso di acquisire condomini è sicuramente il basso compenso e non la qualità del servizio proposto o la sua tempestività di fonte ai problemi e, così, per porre rimedio alla “questione onorario” cercherà di trovare tutti gli escamotage possibili per individuare entrate extra.

Anche scegliendo questo tipo di amministratore hai apparentemente un costo basso per il compenso, ma ti ritroveresti con un amministratore che:

  • Non si fa mai vedere
  • Non risolve i problemi
  • Non esegue le delibere assembleari
  • Non fa rispettare il regolamento condominiale
  • Non riesce a far portare i conti a bilancio
  • Non si capisce quello che fa

Inoltre, il compenso basso nasconde sempre delle sorprese.

Se un amministratore chiede 30,00€/40,00€/50,00€ all’anno per singola unità immobiliare significa che, in un condominio di 25 unità, il suo compenso annuale arriva al massimo a poco più di 100,00 euro al mese.

Con questo compenso deve gestire la contabilità, selezionare i migliori fornitori, rispondere alle tue chiamate, gestire gli interventi, convocare le assemblee, far rispettare il regolamento, pensare alla sicurezza del condominio e tante altre cose.

Capisci da solo che non è umanamente possibile?

Molti non riescono a fare tutto e molti, semplicemente, scelgono volontariamente di non fare ciò che sarebbe necessario.

Si creano così i disservizi.

A ciò si aggiunge che il tempo viene, inoltre, impiegato per cercare di aumentare l’esiguo compenso facendo squadra con i fornitori (se ti interessa approfondire questo argomento ho scritto appositamente la guida condomino consapevole).

Prima di guardare il prezzo devi capire quali servizi l’amministratore offre.

In che tempistiche interviene in caso di necessità?

Ti permette di controllare la contabilità in maniera facile?

Riesce ad ottimizzare i costi dei fornitori mantenendo il condominio in sicurezza?

E’ in grado di prevedere lavori preventivi così da evitare di spendere migliaia di euro per problemi più grandi?

Può ad esempio fare manutenzione all’impianto elettrico per evitare che scoppi un incendio oppure fare manutenzione all’impianto ascensore prima che possa rompersi il motore oppure che qualcuno muoia schiacciato dal suo malfunzionamento o magari fare manutenzione al tetto per evitare che le infiltrazioni di acqua possano causare problemi più seri sia alla struttura del condominio che alle singole abitazioni o mille altre cose.

Fare tutto questo richiede tempo ed una struttura adeguata e nessuno lavora gratis.

Devi solo scegliere se pagare tu il giusto per aver avere un alleato che vuole il meglio per il tuo condominio oppure permettere che il tuo amministratore venga pagato dalle aziende che vogliono lavorare nel condominio lasciando così che scelga chi è più conveniente per lui e non chi è davvero la migliore soluzione per il condominio.

Comunque sia alla fine sarai sempre tu a pagarne le conseguenze, ma almeno nella prima situazione avrai dei servizi adeguati e, quindi, una vita condominiale più serena oltre ad un condominio che mantiene e, magari aumenta il suo valore negli anni.

LO STUDIO ORGANIZZATO

Arriviamo ora alla terza tipologia di amministratore, lo studio organizzato.

Quando parlo di studio organizzato considero uno studio di amministrazione condominiale che gestisce più di 80 condomini e al suo interno oltre all’amministratore ci sono 2 o più collaboratori.

Uno dei plus dovrebbe essere l’ottimizzare i costi per il condominio perché gestendo molti condomini riesce facilmente a contrattare prezzi migliori con i fornitori.

Potrebbe avere una persona dedicata alla gestione degli interventi garantendo velocità.

Potrebbe essere facilmente reperibile grazie al fatto che l’amministratore ha almeno due persone in studio che lavorano per lui e si presume che almeno una delle due risponda al telefono.

La contabilità potrebbe essere aggiornata perché dovrebbe avere una persona dedicata alla contabilità.

Ma perché dico che potrebbe e non che è sicuramente così?

Perché la verità è che ho conosciuto molti grandi studi che in realtà non hanno affatto queste caratteristiche.

Infatti, anche molti grandi studi puntano su un compenso basso e replicano il sistema del piccolo imprenditore, solo con più condomini.

Mi segui?

Anche se ha 2 o più collaboratori, chiedendo un compenso basso non avrà mai abbastanza personale per offrire il livello di servizio che meriti; sarà soltanto una ruota del criceto più grande.

Come anche il piccolo amministratore cercherà modi per guadagnare di più che lo porteranno davanti a scelte in totale conflitto d’interessi.

Se sei qui è perché stai solo cercando un amministratore che:

  • sia trasparente ed onesto
  • risolva i problemi in tempi decenti
  • riesca a mantenere la contabilità aggiornata e leggibile
  • risponda alle tue domande e richieste
  • ha il tempo e l’integrità di recuperare i crediti del condominio

Tutto questo dovrebbe essere NORMALE eppure come ti sarai reso conto è una rarità.

Perciò, se non hai la fortuna di vivere in un posto dove per puro caso c’è un amministratore così, la tua decisione dovrà tenere la linea guida del “meno peggio”.

Ovvero scegliere chi potrà causarti meno danni possibile.

Non è giusto lo so, ma è la realtà nuda e cruda.

Di studi di amministrazione condominiale che fanno davvero gli interessi dei condomini e che sono ben organizzati e strutturati per offrire servizi adeguati ce ne sono davvero pochi.

LA BELLA NOTIZIA

All’inizio di questo articolo ti ho parlato di 3+1 tipologie di amministratori di condominio.

E qui arriva il bello.

Conoscendo tantissimi amministratori di condominio in giro per l’Italia mi sono reso conto che c’è un numero molto basso di professionisti che amano questa professione e che lavorano costantemente nell’interesse dei condomini.

Questi pochi professionisti, che io considero dei supereroi, non riescono ad emergere e crescere perché essendo onesti e sinceramente interessati al bene del condominio non riescono a farsi pagare quanto dovuto a causa della sleale concorrenza degli altri amministratori e, non prendendo nessun bonus dai fornitori, non hanno la forza economica per potersi strutturare.

Per questo motivo ho deciso di riunirli tutti insieme e di costruire una rete di super-amministratori insieme ai quali offrire un servizio eccellente a chi vive in condominio

Prima di essere capillari in tutt’Italia ci vorrà un po’ di tempo, ma almeno c’è una luce in fondo al tunnel.

In conclusione, per capire quale sia il compenso giusto di un amministratore di condominio devi prima capire a che tipo di amministratore vuoi dare la tua fiducia e, solo dopo aver fatto questo tipo di analisi, puoi davvero confrontare i preventivi e decidere il meglio per te e per la sicurezza della tua casa.

Un preventivo chiaro, dettagliato e comprensibile è già un buon indicatore di che tipo di professionista hai di fronte.

Ora tocca a te, in questo articolo ho cercato di darti tutti gli strumenti necessari per orientarti in questa giungla di amministratori di condominio, sta a te scegliere la soluzione più adatta alle tue necessità.

Alla tua serenità condominiale,

Fabio

P.S. Se conosci uno di quei pochi professionisti di cui ti ho parlato o magari sei tu stesso uno di quelli ti invito a compilare il form che trovi a questa pagina per capire come entrare nella nostra rete!

P.P.S. Scrivo articoli come questo per tutte le persone che come te vivono in condominio e sono interessate ad utili consigli su come gestire il proprio rapporto con l’amministratore e con i vicini.

Avere un blog porta via davvero molto tempo, per questo sono davvero soddisfatto quando gli articoli ricevono condivisioni e commenti di critica positiva (e negativa)! Ti chiedo quindi, se ti va, di condividere l’articolo con i pulsanti a lato (sinistro) e commentare l’articolo con la tua opinione al riguardo. Se hai domande, non esitare a farle!

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Tatiana
1 Anno fa

Scusami Fabio, noi siamo in 30 condomini e paghiamo 3.800 compreso iva come il compenso, più il rimborso spese ( fotocopie e postali sui 400, assemblea 100, spese bancarie sui 340, più varie sui 400) per un totale 5.000 circa. Dovrebbe lavorare bene ? Abbiamo pagato poco? – non era mai presente, non rispondeva sui email, nel passato era un anno addirittura senza la riunione.

Fabio
11 Mesi fa
Reply to  Tatiana

Ciao Tatiana

il numero in se delle spese non dice molto, dovrei vedere come si arriva a quel numero. Quali servizi, e quali lavori di manutenzione sono previsti nel condominio.

Discorso diverso è per l’amministratore che non è presente e non risponde alle email ecc..ecc..

Come ho scritto nell’articolo devi cercare un amministratore che rispetta le tue aspettative.

Se non lo hai ancora fatto ti invito ad entrare nel gruppo Facebook dove diamo informazioni utili a chi vive in condomino!

Per accedere segui questo link: https://www.condopedia.it/opitin-gruppo-condopedia

Silvia Sabetta
1 Anno fa

ciao Fabio, come sempre preciso, chiaro e schietto!
un altro articolo senza dubbio da leggere per non farsi “fregare” dall’amministratore!