COME SCEGLIE I FORNITORI IL TUO AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?

Fabio Ferretti •
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CHI VA CON LO ZOPPO, IMPARA A ZOPPICARE!

Sono più che sicuro che conosci questo detto e sono più che sicuro che starai pensando a che cosa c’entra con il tuo condominio.

Effettivamente detta così ha poco senso.

Ma un altro modo di dire la stessa cosa è: le persone di cui ti circondi definiscono chi sei.

Ed è vero!

Pensaci un attimo, un amante della fotografia si radunerà con altri amanti della fotografia, un ciclista appassionato andrà in bici assieme ad altri ciclisti appassionati, giusto?

Se immaginiamo un condominio come un individuo, i fornitori sono le persone di cui si circonda.

Quindi possiamo affermare che: i fornitori che lavorano nel tuo condominio, definiscono in che tipo di condomino vivi.

E chi sceglie i fornitori nel tuo condominio?

L’amministratore, giusto?

SBAGLIATO!

Tu e gli altri condomini scegliete i fornitori, non l’amministratore.

L’amministratore è solo un tramite che, grazie alla sua fitta reti di contatti, può presentarti alcuni fornitori, ma la decisione su chi deve fare gli interventi, non è sua.

Solo in caso di estrema urgenza per il bene e la sicurezza dei condomini, un amministratore può scegliere un fornitore senza passare dall’assemblea.

Proprio per questo motivo è importante capire come dovrebbero essere scelti i fornitori e come invece vengono realmente scelti altre volte.

Inoltre, va ribadito che, in un clima di totale fiducia verso l’amministratore di condominio, non servirebbe tutto questo.

La realtà però è un’altra, ovvero che verso l’amministratore di condominio c’è totale sfiducia e molte spesso ha ragione di essere così.

Vediamo quindi:

COME SCEGLIERE I FORNITORI DEL CONDOMINIO

Come appena detto, se ci fosse trasparenza e fiducia nell’operato dell’amministratore si potrebbe pensare di affidarsi alle scelte fatte da lui, a patto che abbia le capacità organizzative e conoscenze tecniche ed esperienza per poter trovare, gestire e monitorare fornitori qualificati.

In questi anni e dopo aver conosciuto tanti amministratori non ho mai trovato uno studio organizzato a questo livello, quindi è importante partire dalle basi e dalla legge.

La legge dice infatti che l’amministratore deve far decidere ogni contratto, ogni acquisto, alla votazione dell’assemblea.

Salvo casi straordinari e di estrema urgenza!

L’amministratore deve occuparsi di fare la ricerca, verificare che ci siano tutti i parametri necessari di scelta decisi dal condominio, farsi inviare preventivi, raccogliere tutto e lasciare la scelta all’assemblea.

L’amministratore professionista, che ha una certa esperienza, deve stabilire insieme al condominio i parametri con cui scegliere le aziende che lavorano nel condominio.

Rileggi con attenzione, “stabilire assieme al condominio i parametri con cui scegliere le aziende che lavorano nel condominio”.

Questo è fondamentale e serve a scremare in partenza una serie di fornitori non adatti a lavorare in condominio.

Ci vuole una procedura dettagliata, sia per la scelta che per il controllo dell’operato e il mantenimento dei requisiti, che lo studio deve seguire durante l’anno di gestione.

In questo modo l’amministratore mantiene una gestione trasparente totalmente a favore del condominio.

Quindi il primo passo è definire i requisiti di selezione dei fornitori:

  • Contratto sottoscritto con impegni chiari e definiti, tempi di intervento certi e dettagliati con penali per il mancato rispetto e garanzie dettagliate scritte;
  • Computo metrico e descrizione dettagliata dei lavori da eseguire;
  • Durc (documento che attesta la regolarità contributiva) regolare e aggiornato ogni 4 mesi;
  • Reputazione aziendale da verificare attraverso il sito web, e pagine social network sia dell’azienda che dell’imprenditore;
  • Organizzazione aziendale, quanti dipendenti e se hanno i mezzi necessari per svolgere il lavoro richiesto;
  • Fatturato degli ultimi 3 anni in quel determinato lavoro che sia rilevante a determinare che l’azienda ha l’esperienza giusta per svolgere quel tipo di lavoro;
  • Personale qualificato ed esperto, che sia assunto in pianta stabile e non cambi ogni mese, che sia sempre riconoscibile dai condomini con divise e cartellino di riconoscimento;

Lo so, può sembrare lungo e di fatti lo è, ma solo in questo modo e con questi parametri si può stabilire un punteggio del fornitore.

Uno studio di amministrazione condominiale dovrebbe avere un albo di fornitori, divisi per categoria, con un punteggio che permette di identificare a prima vista se l’azienda è giusta per quello che serve al condominio.

I fornitori giusti ti permettono di vivere più sereno e tranquillo in condominio perché:

  • le date e gli orari di intervento vengono rispettati;
  • si lavora con aziende e personale di fiducia che entrano in casa tua;
  • sei tranquillo che i lavori vengono fatti con precisione e con materiali idonei e personale qualificato;
  • hai garanzie a distanza di tempo su eventuali difetti, errori e/o imperfezioni;
  • puoi chiamarli per emergenze e avere un intervento garantito a risolvere il problema in qualsiasi giorno e orario.

Ora sai esattamente come dovrebbero essere fatte le cose.

Più la situazione si avvicina a quella descritta, più i tuoi sogni potranno essere sereni e tranquilli.

Per verificare come è veramente la situazione ti basta prendere l’elenco dei fornitori che lavorano nel tuo condominio e verificare i punti sopra descritti.

Ora che sai come dovrebbero andare le cose, è il momento di affrontare la realtà

COME VENGONO SCELTI I FORNITORI IN REALTA’

Come abbiamo visto anche in altri articoli, molti amministratori operano border line e decidono da soli di cambiare fornitori sulla base di interessi personali e non del condominio.

In questa parte vedremo quindi come individuano i fornitori quegli amministratori a cui interessa il proprio tornaconto e non quello del condominio così che tu possa essere sempre più consapevole dell’amministratore con cui hai a che fare.

Partiamo:

1.Bonus riservato personale.

Per poter lavorare con la maggior parte degli amministratori le aziende devono riservare dei bonus, una provvigione per l’amministratore.

Ci sono diversi modi per farlo:

  • aumentare i prezzi in fattura e poi riconoscere una percentuale all’amministratore;
  • fare fattura per lavori e/o interventi mai eseguiti nella realtà;

Hai letto bene…

Questo accade molto spesso, molto più di quanto tu possa immaginare.

Capisci da solo il tipo di danno che ti provoca giusto.

2.Aziende collegate all’amministratore

Alcuni amministratori creano insieme ad amici e parenti aziende come imprese di pulizia, imprese edili ecc.ecc..

L’amministratore partecipa direttamente o indirettamente con persone di fiducia.

In questo modo crea le situazioni per far lavorare le sue aziende nei condomini da lui  amministrati.

Come sai il primo punto lo condanno totalmente e se mi segui da un pò sai già che è stato il motivo che mi ha fatto interessare al mondo condominiale ed intraprendere questa attività.

Quest’ultimo modus operandi in realtà non lo condanno del tutto.

Da una parte ci vedo uno spirito imprenditoriale che se utilizzato per dare un servizio migliore ai propri condomini può anche essere apprezzabile.

L’importante è che venga detto in modo trasparente e chiaro e che l’azienda dell’amministratore segua i criteri di scelta visti ad inizio articolo.

Se le caratteristiche corrispondono ai criteri di scelta e quindi il servizio è al pari se non superiore alle altre aziende e i prezzi sono concorrenziali allora non c’è niente di male nello scegliere un’azienda dove l’amministratore è coinvolto.

La realtà, però, è che molto spesso questo non accade questo.

Le aziende non seguono alcun criterio e vengono scelte dall’amministratore senza passare per l’assemblea e i condomini sono all’oscuro di tutto.

3.Aspettare interventi urgenti.

Come ad inizio articolo l’amministratore può evitare di passare per l’assemblea per le decisioni dei fornitori, solo in caso di estrema urgenza per il bene e la sicurezza dei condomini.

Questa è una scelta subdola, perché molti amministratori preferiscono non fare manutenzioni ordinarie con la speranza che avvenga un imprevisto.

Come la rottura del tetto, l’infiltrazione su una parete, l’intasamento delle fognature o addirittura il crollo dell’ascensore, mettendo anche a rischio i condomini.

Tutto questo per trovarsi nella condizione di far lavori straordinari senza attendere le decisioni dell’assemblea.

Grazie a questa situazione particolare possono scegliere i fornitori che preferiscono con i quali hanno accordi ben precisi (vedi sopra) e adottare prezzi più alti.

Ora capisci perché è così importante sapere come vengono scelti i fornitori?

Ho voluto descriverti le due situazioni estreme, così potrai fare tu una valutazione di dove ti trovi e decidere di conseguenza come comportarti.

DI CHI E’ LA RESPONSABILITA’ SE SUCCEDE TUTTO QUESTO?

Anche se non fa piacere è arrivato il momento di guardarsi allo specchio.

Non prendertela a male, ma la responsabilità è anche di chi sceglie l’amministratore solo sul prezzo pensando di risparmiare e di conseguenza l’amministratore è “costretto” a trovare scorciatoie per far quadrare i conti.

Se scegli un amministratore con un compenso basso è certo che troverà qualche altro modo per alzarlo…

L’unica scelta è affidarsi ad un amministratore professionista pagando un giusto compenso, ma pretendere da lui trasparenza e un servizio efficiente.

Immagina se i bonus che oggi gran parte degli amministratori riceve dai fornitori, venissero girati come sconto al condominio oppure venissero fatte manutenzioni ordinarie ogni anno senza attendere l’imprevisto, quanto risparmio otterresti ogni anno?

L’amministratore potrebbe avere un compenso più alto e tu avere dei costi totali più bassi oltre che dei fornitori più efficaci e qualificati.

Anche per questa volta è tutto.

Ci sentiamo presto,

Fabio

P.S. Come ripeto sempre, scrivo articoli come questo per tutti i lettori come te, che sono interessati a ricevere utili consigli sulla propria vita condominiale.

Avere un blog porta via davvero molto tempo, per questo la più grande soddisfazione per me è ricevere condivisioni e commenti di critica positiva (e negativa)!

Per questo motivo ti chiedo se puoi condividere l’articolo con i pulsanti a lato (sinistro) o commentare l’articolo con la tua opinione al riguardo. Se hai domande, non esitare a farle!

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1 Anno fa

come dev’essere il rapporto di lavoro tra amministratore custode che poteri ha nei confronti del custode grazie

Fabio
1 Anno fa
Reply to  Alessandro

Ciao Alessandro

se per custode si riferisce al portiere, con lui si instaura un vero e proprio contratto lavorativo subordinato.

L’amministratore quindi nei rapporti con il portiere, dipendente del condominio, funge da datore di lavoro.

Se non l’hai ancora fatto è vuoi approfondire l’argomento ti invito ad entrare all’interno del gruppo facebook.

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