CHE COS’E’ E COME FUNZIONA L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO

Fabio Ferretti •
Spread the love

Molto spesso l’assemblea di condominio assomiglia ad un campo di battaglia e questo è uno dei motivi per i quali sempre meno persone partecipano all’assemblea.

In questo nuovo articolo ho deciso di chiarire tutti i dubbi su che cos’è esattamente l’assemblea di condominio e come funziona.

Questo perché sempre più spesso ricevo domande da condomini confusi che non hanno ben chiaro come funzioni l’assemblea.

Perciò, se anche tu sei tra questi, mettiti comodo e leggi l’articolo.

Partiamo!

L’assemblea è quel momento durante il quale tutti i proprietari delle singole unità immobiliari si riuniscono per prendere decisioni importanti e strategiche riguardanti la vita del condominio e delle persone che ci vivono.

Possiamo suddividere queste decisioni in 3 macro argomenti:

1 – Nomina o revoca dell’amministratore

In questa fase, ti confronti con gli altri partecipanti sull’operato dell’amministratore e decidete se confermarlo, oppure revocarlo e al tempo stesso nominare un nuovo amministratore.

Se ti interessa l’argomento revoca, ho scritto un altro articolo del blog che ti invito a leggere che si intitola “Revoca amministratore condominio – come fare”.

In caso invece di conferma, dovrete confermare il preventivo di spesa proposto dall’amministratore per il suo compenso.

Ti do un suggerimento.

Visto che ricevi il preventivo prima dell’assemblea, prenditi il tempo necessario per valutarlo con accuratezza.

Capita molto spesso che l’amministratore inserisca un prezzo “generico” nel quale non è bene specificato cosa effettivamente è compreso e cosa no.

Se accetti un preventivo del genere, l’amministratore in qualsiasi momento può farti pagare delle spese extra per le sue attività semplicemente dicendo che non erano comprese nel preventivo.

Se invece ricevi un preventivo nel quale sono dettagliate tutte le attività che l’amministratore fa per conto del condominio, allora sarai certo di quanto realmente ti costa l’amministratore e ti assicuro che questo è già sinonimo di trasparenza.

2 – Gestione ordinaria delle parti comuni

In questa fase tu e gli altri partecipanti valutate:

  • il preventivo di spesa per la gestione annuale del condominio,
  • l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore,
  • l’impiego del residuo attivo della gestione (che se lo stabile è ben amministrato dovrebbe sempre esserci).

Anche in questo caso ti consiglio di stare attento alle sorprese.

In molti casi l’amministratore tende a presentare un preventivo di gestione (non il preventivo relativo al suo compenso, ma quello relativo alle spese del condominio: impresa di pulizie, ascensore ecc. ecc.) più basso per essere riconfermato e poi a fine anno presenta il conto giustificando che purtroppo ci sono stati degli imprevisti.

Ma un buon amministratore valuta bene prima di prendere l’incarico quali sono le necessità del condominio, valuta lo storico della gestione degli anni precedenti per capire cosa è necessario e nel preventivo si tiene un po’ più largo per comprendere eventuali imprevisti o spese non calcolate.

Il rendiconto o bilancio consuntivo invece è il documento con il quale l’amministratore spiega con i numeri la sua gestione. E’ la fotografia della sua gestione.

Come appena detto fai attenzione anche a questo documento e se ci sono differenze importanti rispetto al preventivo che era stato fatto l’anno precedente, chiedi per quale motivo e se ti viene risposto perché ci sono stati imprevisti domanda quali e fatti spiegare.

3 – Manutenzione straordinaria

In questo caso, insieme agli altri proprietari, deciderai in merito alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Anche in questo caso fai attenzione.

I lavori straordinari devono essere decisi in assemblea e possono essere decisi nell’assemblea annuale ordinaria, inserendo un punto specifico nell’ordine del giorno, quando i lavori non sono urgenti e programmabili, oppure convocando appositamente un’assemblea straordinaria, nel caso di lavori da dover decidere urgentemente (come ad esempio in casi di infiltrazioni acqua dal tetto, oppure messa a norma di impianti necessari per la sicurezza dello stabile ecc..) 

N.B. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

COME DEVE ESSERE CONVOCATA L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO

Il codice civile è molto chiaro a riguardo:

  • Raccomandata con ricevuta di ritorno;
  • PEC (Posta elettronica certificata);
  • Fax;
  • Consegna a mano con firma;

L’assemblea non può deliberare, se non risulta che tutti i condomini sono stati invitati a parteciparvi.

Per essere precisi, l’art. 10 della legge n. 392 del 1978 sancisce che il conduttore ha diritto di voto (al pari del proprietario dell’appartamento) nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.

Verificato che le modalità con cui è stata convocata sono corrette devi sapere che per poter prendere decisioni e procedere è necessario raggiungere il quorum.

Ma che cos’è il quorum?

Il quorum è il numero legalmente necessario per rendere valida l’assemblea e con essa le decisioni prese e in condominio, cambia tra prima e seconda convocazione.

Abitualmente la stessa identica assemblea con lo stesso ordine del giorno viene convocata in due giorni diversi (solitamente uno di seguito all’altro e comunque non oltre 10 giorni tra la prima e seconda).

E’ diventata ormai abitudine che tra “prima” convocazione e “seconda” convocazione ci si presenti direttamente alla seconda, ma ti sei mai chiesto perché?

La risposta è proprio nel quorum.

Infatti, in prima convocazione si considera l’assemblea valida con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’intero edificio (in millesimi) ed almeno i due terzi dei proprietari.

Invece, in seconda convocazione, l’assemblea si considera regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio (in millesimi) e un terzo dei proprietari.

Inoltre, mentre nella prima per deliberare è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (in millesimi), in seconda le decisioni vengono prese dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (in millesimi).

E’ chiaro quindi che nella seconda convocazione sono necessarie meno condomini per prendere le decisioni di gestione ordinaria.

Ti svelo un segreto: è proprio questo il motivo per cui tutti gli amministratori ti “consigliano” di andare direttamente alla seconda.

In questo modo, con meno persone, possono farsi approvare la gestione ordinaria senza troppi intoppi.

Inoltre, per la nomina o per la revoca dell’amministratore e per le liti, è necessaria la l’approvazione di un numero di persone che rappresentano la metà dei millesimi (500 su 1000) e la maggioranza dei partecipanti all’assemblea sia in prima che in seconda convocazione.

Per i lavori straordinari invece ci sono delle differenze minime che variano a seconda della tipologia dell’intervento.

La cosa che ti consiglio di tenere bene a mente è che ogni assemblea si conclude con un verbale nel quale vengono scritte tutte le decisioni prese in assemblea punto per punto, chi era presente, chi assente e i millesimi rappresentati.

Il verbale è uno dei documenti sacri del condominio per due motivi:

  • tiene traccia delle decisioni prese dall’assemblea e quindi a distanza di tempo serve a verificare cosa è stato fatto o non fatto dall’amministratore (non dare seguito alle decisioni dell’assemblea trascritte nel verbale è motivo di revoca dell’amministratore)
  • serve a mettere a conoscenza gli assenti delle decisioni presi

Inoltre, dal momento della ricezione ogni condomino ha 30 giorni per poterlo contestare.

Questo passaggio è davvero fondamentale, prestagli molta attenzione perché può fare tutta la differenza del mondo se non vuoi ritrovarti a pagare per delle spese ingiuste approvate erroneamente in assemblea.

I 30 giorni decorrono dal giorno dell’assemblea per i presenti astenuti o contrari al voto.

Mentre per chi non ha partecipato i 30 giorni si contano dalla data di ricezione del verbale che deve essere spedito con raccomandata con ricevuta di ritorno.

Riassumendo, se hai partecipato ed hai votato contro o ti sei astenuto, hai solo 30 giorni per poter impugnare le decisioni prese, dopo di che le decisioni diventeranno definitive.

Se non hai partecipato, hai sempre 30 giorni, ma a partire della ricezione de verbale.

QUALI SONO I RUOLI DURANTE L’ASSEMBLEA?

Uno degli argomenti più dibattuti sulle assemblee di condominio ruota attorno ai ruoli di presidente e segretario e ai loro poteri.

A volte in condomini molto grandi queste due figure, insieme ai consiglieri del condominio, possono influenzare e condizionare le decisioni, soprattutto se vengono scelti dall’amministratore di condominio.

Per abitudine si procede ad ogni assemblea a individuare un condomino che funge da presidente per coordinare la discussione e far confluire i pareri di tutti ad una sola persona mentre il segretario supporta il presidente per trascrivere il verbale dell’assemblea come semplice esecutore.   

Detto questo è importante che tu sappia che queste due figure (presidente e segretario) sono figure “inventate” e non esistono nel codice civile.

Non hanno alcun potere o vantaggio rispetto agli altri condomini e la loro unica funzione è quella di favorire lo svolgersi dell’assemblea.

COME FUNZIONANO LE DELEGHE?

Ai sensi dell’art. 67, primo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile:

«Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.

Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

CONCLUSIONI

In questo articolo ho cercato di chiarire bene cos’è un’assemblea, a cosa serve e come deve essere svolta perché mi sono accorto all’interno del gruppo Facebook che molti condomini hanno le idee confuse.

Come detto più volte purtroppo nel mondo condominiale nessuno hai mai spiegato quali sono i diritti e i doveri di chi vive in condominio e tutte le informazioni tecniche rimangono all’interno degli studi di amministrazione che le usano a loro comodo.

Spesso il motto è “meno sanno e meno rompono le scatole” riferito ai condomini.

In realtà io credo proprio il contrario, per poter gestire al meglio un condominio le persone devono essere informate e devono sapere quali sono i propri diritti e i doveri.

L’assemblea rientra in tutto questo perché è fondamentale che tu capisca che partecipare all’assemblea di condominio è tuo interesse.

E’ tuo diritto pretendere almeno un’assemblea all’anno ed è tuo dovere partecipare.

L’assemblea è un momento di confronto e in quel momento vengono prese delle decisioni che riguardano la vita di tutti, compresa la tua.

Molto spesso capita che gli amministratori che si credono furbi non convochino l’assemblea per diversi anni evitando il confronto con i propri clienti ed approfittando del fatto che molti non sanno bene come funzionano le cose.

Tutto questo deve cambiare.

L’assemblea deve diventare quasi una formalità perché molte cose devono essere affrontate durante l’anno di gestione.

Un amministratore presente parla con i condomini periodicamente durante l’anno, chiede di cosa hanno bisogno e cosa vorrebbero migliorare nel condominio, magari attraverso un questionario e visite periodiche ai condomini.

Per fare questo deve essere ben organizzato ed avere uno studio strutturato che gestisce tutte le attività, in questo modo lui può dedicarsi alla cosa più importante e cioè prendersi cura dei condomini.

Anche per questa volta è tutto.

Alla tua serenità condominiale,

Fabio

P.S. Scrivo articoli come questo per tutte le persone che come te vivono in condominio e sono interessate ad utili consigli su come gestire il proprio rapporto con l’amministratore e con i vicini.

Avere un blog porta via davvero molto tempo, per questo sono davvero soddisfatto quando gli articoli ricevono condivisioni e commenti di critica positiva (e negativa)!

Ti chiedo quindi, se ti va, di condividere l’articolo con i pulsanti a lato (sinistro) e commentare l’articolo con la tua opinione al riguardo. Se hai domande, non esitare a farle!

Iscriviti
Notificami
0 Commenti
Inline Feedbacks
Vedi tutti i commenti