L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E’ OBBLIGATORIO?

Fabio Ferretti •
Spread the love

Nell’articolo di oggi risponderò a questa domanda che mi viene posta molto spesso, dopodiché vedremo quando è possibile nominare un condomino come amministratore e i rischi che questa decisione comporta ed, infine, valuteremo se è meglio affidarsi ad un libero professionista o ad una società.

Prima di iniziare però, è necessario fare una precisione perché c’è molta confusione a riguardo.

Il condominio esiste di fatto nel momento in cui all’interno dell’edificio ci sono almeno due proprietari diversi.

Che ci sia oppure no un regolamento di condominio, che sia stato richiesto o meno il codice fiscale ed anche se non è stato nominato un amministratore di condominio, il condominio esiste e va gestito rispettando le leggi attuali e tutti gli adempimenti necessari.

Per l’amministratore, invece, ci sono obblighi diversi.

La legge prevede che l’amministratore di condominio diventi obbligatorio quando ci sono più di 8 proprietari, pertanto da 2 a 8 non lo è, ma come ti ho detto poco fa, è comunque necessario rispettare le leggi e gli adempimenti necessari (ad esempio riguardo il pagamento delle ritenute d’acconto dei fornitori).

Lasciare un condominio senza amministratore significherebbe lasciarlo in totale anarchia e questo comporta una serie di problemi.

Pensa, ad esempio, se ci fosse un condomino moroso oppure se accadesse qualcosa come un incidente, un danno o un pagamento non effettuato; le ripercussioni in ambito civile o penale ricadrebbero sul condominio e a farne le spese sarebbero tutti i singoli proprietari, quindi anche tu.

Per questo motivo, non affidarsi ad un amministratore non è mai la scelta giusta.

La domanda che a questo punto mi viene fatta di solito è:

“Si può nominare un condomino come amministratore? E’ meglio un libero professionista oppure una società di gestione?”

Nominare un condomino come amministratore? Condomino sì, condomino no.

Liberiamo subito il campo da questo grande dilemma. Per legge l’incarico di amministratore di condominio può assumerlo anche uno dei condomini dell’edificio.

Questo significa che sia la soluzione migliore?

Assolutamente NO! Anzi, te lo sconsiglio vivamente!

Perché?

Perché non vorrei che cadessi nell’errore che fanno molti quando accettano il ruolo di amministratore del proprio stabile, ovvero credere di aver semplicemente eliminato un costo.

In realtà sarai tu a doverti occupare di pagare i fornitori, a preoccuparti di incassare le quote da tutti i proprietari e a dover far rispettare gli adempimenti fiscali.

Di fatto hai sì eliminato il costo dell’amministratore, ma ti sei assunto tutte le responsabilità civili e penali che l’amministratore di condominio ha.

Vuoi un esempio?

Se cade una tegola dal tetto in testa ad un passante e questo viene ferito o peggio ancora muore, sai di chi è la responsabilità?

Esatto, dell’amministratore.

Quindi, se avete tolto l’amministratore e ora gestisci tu lo stabile?

Esatto, la TUA!

Capisci ora perché non è mai la scelta giusta essere l’amministratore del proprio stabile?

L’amministratore è il legale rappresentante del condominio e deve interessarsene in modo assiduo e scrupoloso.

Sono necessarie specifiche competenze tecnico-legali-amministrative per poter gestire un condominio di 20/30 o più unità immobiliari.

Per questo motivo la scelta non può assolutamente ricadere su un dopolavorista come può essere un tuo vicino oppure chi svolge questo lavoro dopo il pensionamento.

Per poter svolgere al meglio un progetto che vada a migliorare la vita dei condòmini (dovrebbe servire a questo l’amministratore), chi svolge l’attività di gestione deve farlo in modo imprenditoriale, con uno studio ben strutturato dove ognuno abbia una mansione specifica.

Ho visto molti studi composti dal singolo professionista che si occupa di tutto, ma con la rilevante mole di lavoro e il carico di adempimenti e scadenze che la legge impone, come pensi che un piccolo studio possa prendersi cura dei tuoi problemi?

Affidandoti ad uno studio di piccole dimensioni stai automaticamente mettendo l’investimento più importante della tua vita, ovvero la casa, in serio pericolo.

Rispondi a questa domanda: se il tuo amministratore di condominio lavora da solo e si ammala oppure, come ogni essere umano, sente la necessità di staccare per un po’ e se ne va in ferie, chi risolve i problemi che potrebbero comunque venir fuori in quel periodo?

Proprio così, nessuno.

Quando ti trovi a valutare a chi affidare la gestione del tuo immobile devi valutare in primissimo luogo l’organizzazione dello studio:

  • chi risponde alle tue chiamate?
  • in caso di assenza dell’amministratore per ferie o per malattia ci sarà qualcuno che si occupa del tuo condominio?
  • lo studio che stai per scegliere è solido finanziariamente?
  • da quanti anni è sul mercato?
  • quanti condomini amministra?

Queste sono le domande che devi farti per evitare di pagare a caro prezzo la superficialità con cui scegli l’amministratore di condominio e la superficialità con cui molti studi si offrono nel mercato.

Libero professionista o società di capitali (srl)?

In Italia la maggior parte degli amministratori sono liberi professionisti e come ti ho detto poco fa, tutte le attività sono gestite dalla persona che hai nominato come amministratore.

Fare tutto bene è praticamente impossibile, nemmeno Mac Gyver ce la farebbe…

Le attività sono davvero molte:

  • tenere la contabilità aggiornata
  • fare le assemblee ordinarie e straordinarie
  • scegliere i fornitori migliori per il tuo condominio
  • verificare se tutti i condomini sono puntuali con i pagamenti ed eventualmente gestire i solleciti
  • pagare i fornitori
  • seguire i fornitori e verificare che i lavori siano eseguiti a regola d’arte
  • gestire le emergenze

Oltre a tutto questo è anche necessario che venga data attenzione alla cosa più importante e, cioè, a te e agli altri condòmini:

  • capire quali sono le vostre necessità
  • risolvere le problematiche che si generano quotidianamente
  • migliorare la vostra vita (condominiale) cercando e proponendo servizi sempre migliori.

Come se non bastasse, l’amministratore deve gestire il suo studio, fare formazione obbligatoria e, magari, anche mangiare e dormire.

Se poi ha pure una famiglia…

Capisci perché un libero professionista da solo non può farcela?

Per gestire tutte queste situazioni servono tempo e competenze che devono essere acquisite.

Se il tuo amministratore di condominio è un libero professionista sono certo che una o più attività che ti ho menzionato sopra non riesce a portarle avanti bene, è umanamente impossibile.

Come mai allora la maggior parte degli amministratori sono liberi professionisti?

Beh, la risposta è semplice, basta guardarsi indietro e studiare un po’ di storia condominiale.

In un passato non troppo remoto non si parlava nemmeno di amministratore di condominio, ma era uno dei condomini che teneva i conti per tutti: il capo condomino (tutt’ora capita che l’amministratore venga chiamato così).

Successivamente hanno iniziato a gestire condomini anche geometri, architetti ed avvocati che non riuscivano a vivere solo della professione.

Con l’aumentare dei condomini da gestire e delle responsabilità, alcuni di loro hanno deciso di dedicarsi solo a questo tipo di attività restando, però, nell’organizzazione e nella mentalità dei liberi professionisti, abituati a fare le cose da soli o al massimo con 1 o 2 collaboratori.

Questo tipo di amministratore (che ti ricordo rappresenta la maggioranza assoluta in Italia) non ha ancora compreso che è necessario un salto di mentalità e soprattutto di organizzazione per riuscire a dare un servizio eccellente ai propri clienti.

Ci tengo a precisare che non è la forma giuridica che fa un buono studio di amministrazione, non cambia nulla se nel frattempo lo studio ha trasformato la sua partita iva da ditta individuale a S.R.L., infatti, molto spesso il cambio avviene solo per avere maggiori tutele o vantaggi fiscali.

L’indicatore che devi valutare è molto più semplice e concreto ed è l’organizzazione dello studio.

Prima di nominare un amministratore devi visitare il suo studio e farti spiegare com’è organizzato.

  • C’è un reparto che si occupa di contabilità?
  • Uno dedicato alle emergenze?
  • Un reparto dedicato alla selezione e monitoraggio dei fornitori?
  • Chi si occupa di seguire il condominio e di parlare con i condomini?
  • Come vengono gestite e in che tempistiche si risolvono le problematiche?
  • Ci sono procedure che garantiscono uno standard di qualità?

Queste sono le domande che devi fare per capire com’è organizzato lo studio e se hai a che fare con un professionista organizzato oppure no.

Nella mia esperienza, gli studi organizzati così in Italia si contano con le dita delle mani.

Se ci pensi dovrebbe essere lo standard minimo per vivere sereni e mantenere il valore del palazzo (e quindi anche di casa tua) immutato nel tempo.

La materia condominiale è molto complessa, è quindi evidente che un solo professionista non può far fronte a tutte le situazioni che si presentano e soprattutto non può avere competenze in tutti i campi.

Per questo motivo la scelta migliore è avere dalla tua parte un team di professionisti che ti tuteli e sia in grado di gestire qualsiasi problematica.

Un team di professionisti è la soluzione migliore

Una squadra di professionisti esperti in materia condominiale è in grado di analizzare qualsiasi situazione e trovare una soluzione personalizzata grazie al confronto interno tra loro e riescono, grazie all’esperienza di ognuno, a trovare la soluzione migliore per ogni caso specifico.

La contabilità, la trasparenza e tutte le altre attività base che uno studio deve fare, devono essere ben organizzate e date per scontate.

Oggi invece sei costretto a scegliere il meno peggio visto che in molti non riescono a rispettare nemmeno i requisiti minimi.

La verità è che un buon amministratore di condominio deve essere in grado di gestire, prevenire ed eventualmente risolvere prima, la maggior parte dei problemi.

Deve avere la capacità, il tempo e la lucidità di trovare soluzioni prima che i problemi nascano e, comunque, certamente prima che degenerino e si renda necessario ricorrere ad un giudice (i problemi condominiali sono al secondo posto in Italia nella classifica delle motivazioni di cause legali)

Deve avere il tempo di creare una relazione con i condomini per capire le necessità del condominio, deve far visita al condominio per assicurarsi che tutto vada bene e non aspettare di vedere i condomini all’assemblea annuale.

E’ ormai diventato prioritario dare ai condomini la possibilità di verificare in tempo reale la documentazione del condominio attraverso piattaforme online e di controllare l’estratto conto condominiale evitandogli così non solo di avanzare richieste all’amministratore, ma anche di doversi recare nello studio del professionista per avere il polso della situazione.

Solo così si può riuscire a creare fiducia tra i condòmini, tra condòmini e amministratore e soprattutto ristabilire serenità all’interno del condominio!

Per questo motivo mi sto muovendo in questa direzione, già sul gruppo Facebook trovi un team di professionisti che collabora con me e la fase successiva sarà proprio creare una squadra che lavori secondo un modello prestabilito in tutt’Italia.

Anche per oggi siamo arrivati alla fine.

Abbiamo visto quando l’amministratore è obbligatorio e quando non lo è, perché è meglio che non sia mai un condomino a fare l’amministratore e come dovrebbe essere organizzato uno studio tipo.

Alla tua serenità condominiale,

Fabio

P.S. Scrivo articoli come questo per tutte le persone che come te vivono in condominio e sono interessate ad utili consigli su come gestire il proprio rapporto con l’amministratore e con i vicini.

Avere un blog porta via davvero molto tempo, per questo sono davvero soddisfatto quando gli articoli ricevono condivisioni e commenti di critica positiva (e negativa)!

Ti chiedo quindi, se ti va, di condividere l’articolo con i pulsanti a lato (sinistro) e commentare l’articolo con la tua opinione al riguardo. Se hai domande, non esitare a farle!

Iscriviti
Notificami
7 Commenti
Vecchi
Nuovi Più votati
Inline Feedbacks
Vedi tutti i commenti
silvia sabetta
1 Anno fa

Guarda la sostanza è poi valuta la pecunia.
Grazie Fabio

Tudor Toderas
1 Anno fa

E scritto molto bene! Mi interessa il regolamento condominiale : chi lo fa, come si può cambiare e.t.c.
Grazie anticipatamente.

Sonia
1 Anno fa
Reply to  Tudor Toderas

Articolo molto interessante. Io comunque rimango del parere che se si parla di un piccolo condominio (nel mio caso 6 proprietari) si può fare a meno dell’amministratore. Noi non abbiamo niente in comune, solo l’acqua quindi il lavoro dell’amministratore a mio parere non serve.

1 Anno fa
Reply to  Sonia

Ciao Sonia

mi fa piacere che hai trovato interessante l’articolo.

Nel caso di 6 proprietari l’amministratore infatti non è obbligatorio ma attenzione perché in molti non sanno che il condominio in quel caso esiste di fatto e ci sono tutti gli obblighi fiscali da rispettare oltre alle responsabilità penali e civili in caso di liti o danni causati dal condominio.

Detto questo ogni caso è diverso, e andrebbe valutato nello specifico!

A presto

Fabio

1 Anno fa
Reply to  Tudor Toderas

Ciao Tudor

grazie mi fa molto piacere che hai trovato interessante l’articolo.
Il regolamento condominiale fatto bene su misura di uno specifico condominio deve essere scritto da un team di professionisti perché ci vogliono competenze legali, tecniche e fiscali.

Per fare delle modifiche deve essere messo all’ordine del giorno nell’assemblea e in base al tipo di regolamento sono necessarie due tipologie di maggioranze.

Se non lo hai ancora fatto ti invito ad entrare nel gruppo Condopedia seguendo le istruzioni di questo link: https://www.condopedia.it/optin-gruppo-condopedia

All’interno del gruppo potrai fare le domande che ritieni più opportuno fare e puoi avere risposta da tutto il team.

A presto
Fabio

Tatiana
1 Anno fa

Ciao Fabio. Ti ringrazio come sempre per le tue delucidazioni su molti punti oscuri. della gestione condominiale. E un vero problema impugnare la riunione. Se sei venuto alla riunione e il verbale lo prendi tra 6 mesi direi che è impossibile.

1 Anno fa
Reply to  Tatiana

Ciao Tatiana grazie, mi fa piacere sapere che le cose che scrivo ti sono utili!

Si come dicevo nell’articolo è importante impugnare il verbale entro i 30 giorni e nel caso di presenza in assemblea, astenersi dal voto!

Se non lo hai ancora fatto ti invito ad entrare nel gruppo Facebook Condopedia seguendo le istruzioni di questo link: https://www.condopedia.it/optin-gruppo-condopedia

All’interno del gruppo potrai fare le domande che ritieni più opportuno e puoi avere risposta dal team di professionisti selezionati da Condopedia.

A presto
Fabio