I 10 Problemi Principali che può Causarti il Tuo Amministratore di Condominio

Fabio Ferretti •
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In diversi articoli mi sono impegnato molto per farti capire quanto è importante il lavoro del tuo amministratore di condomino.

Ho voluto darti degli strumenti pratici per permetterti di valutare il suo lavoro.

Ti ho detto cosa deve fare per legge, come riconoscere un amministratore di serie A e quali sono le caratteristiche di un Super-Amministratore di condominio.

Ma perché è così importante che il tuo amministratore sia davvero un professionista?

In parte lo avrai già capito, dal suo lavoro dipende la serenità della tua vita condominiale, ma non solo.

Infatti, da lui dipendono anche la tua sicurezza ed il benessere del tuo portafogli.

Le conseguenze di una cattiva gestione possono essere più o meno gravi ed ora andremo a vedere le principali.

Ne ho individuate 10 e le prime 7 riguardano le conseguenze di una cattiva gestione dello studio:

1 – L’ARCHIVIO E’ PIU’ DISORDINATO DELLA CAMERA DI TUO FIGLIO

Questo succede soprattutto negli studi più piccoli, quando l’amministratore è solo e non ha nessuno che lo aiuti.

Per trovare un documento ci vogliono giorni, se non settimane e spesso i documenti non sono nemmeno ordinati cronologicamente.

Cosa può comportare questo?

Lo smarrimento di alcuni documenti con conseguenze cha vanno da poco gravi fino a disastrose.

Per esempio, se vengono smarriti dei verbali di assemblea, dove sono presenti le delibere, si perde traccia delle decisioni prese, come ad esempio la regolazione dell’uso delle parti comuni.

Se si verificasse questo, perderesti i benefici precedentemente approvati.

Peggio ancora potrebbero essere state deliberate le modalità di ripartizione delle spese e quindi, in caso di errori, non avresti nulla a cui appellarti.

Ti ricordo che i documenti relativi al condominio sono di proprietà del condominio stesso, è quindi molto importante che il tutto sia in ordine perché, qualora decidessi di cambiare amministratore, il passaggio di consegne possa essere veloce ed indolore, cosa che non avviene quasi mai.

2 – COME FA LA MAESTRA A SAPERE CHI C’E’ IN CLASSE SE PER FARE L’APPELLO USA IL REGISTRO DELLO SCORSO ANNO?

Ti ricordi quando andavi a scuola?

La maestra faceva l’appello ed il registro con le anagrafiche degli studenti era sempre aggiornato.

Mi sembra una cosa normale sapere chi fa parte di quella classe, no?

In condomino dovrebbe essere la stessa cosa.

L’amministratore dovrebbe sempre essere a conoscenza di chi sono i proprietari e gli inquilini del condominio, eppure spesso le anagrafiche non sono aggiornate…

Questo cosa significa per te?

Più di quanto pensi.

Infatti, un’anagrafica non aggiornata significa non sapere esattamente a chi addebitare le spese e per questo motivo potresti trovarti delle spese in più da sostenere.

Inoltre, senza la giusta anagrafica condominiale l’amministratore non può permetterti di accedere alle diverse detrazioni fiscali e di conseguenza perderesti l’occasione di recuperare parte del denaro speso per lavori straordinari.

3 – C’ERA UNA VOLTA L’ASSEMBLEA DI CONDOMINO ANNUALE

Eh già, c’era una volta.

Sempre più spesso questa scadenza, che ti ricordo essere obbligatoria per legge, viene saltata a piedi uniti.

Infatti, è molto facile imbattersi in condomini nei quali l’assemblea viene convocata ogni 18/24 mesi.

Mi sembra davvero assurdo, l’assemblea è il momento in cui vengono prese decisioni importanti e strategiche per l’anno successivo, com’è possibile saltarla o rimandarla?

La cattiva gestione dello studio porta ad arrivare “lunghi”…

Ma qual è il vero problema?

Senza assemblea non c’è approvazione del bilancio, senza l’approvazione del bilancio l’amministratore non può chiedere il pagamento delle quote condominiali e senza quote, come possono essere pagati i fornitori?

A questo punto possono succedere solo due cose.

O ad un certo punto ti staccano la luce delle scale e smettono di venirti a fare le pulizie e le manutenzioni ordinare (ad esempio l’ascensore), oppure l’amministratore continua a farti pagare delle rate senza la tua approvazione, a te le conclusioni…

4 – COME TI SENTI A GUIDARE SENZA ASSICURAZIONE?

Dieci anni fa mi è capitato di guidare senza assicurazione.

Un bel giorno, mentre ero diretto verso il mio ufficio, ho visto un posto di blocco.

Non mi hanno fermato, ma mi hanno fatto venire in mente che ero nel periodo di rinnovo dell’assicurazione.

Appena parcheggiato prendo il contratto e cosa????? Era scaduta da un mese esatto.

Sono rabbrividito, cosa diavolo avrei fatto se mi avessero fermato o peggio ancora se avessi fatto un incidente?

Ero stato davvero fortunato, ma perché ti racconto tutto questo?

Devi sapere che una cattiva gestione dello studio porta l’amministratore a dimenticarsi di pagare l’assicurazione condominiale, oppure a non aver cassa per pagarla.

E un condominio senza assicurazione può causarti danni economici molto importanti.

Immagina se scoppia un incendio, c’è da rifare una facciata e… l’assicurazione era scaduta…

5 – MULTE AL CONDOMINIO

Altro aspetto importante sono le scadenze fiscali.

Una cattiva gestione può far sì che l’amministratore si dimentichi di pagarle, con conseguente multa al condominio.

O meglio, la multa arriva all’amministratore, in quanto referente del condominio, ma questo spesso le addebita al condomino, nascondendole tra le varie altre voci di bilancio, proprio per non far notare la malagestione.

Ancora una volta, a farne le spese, è il tuo portafogli.

6 – CHI L’HA VISTO?

Una delle lamentele che ho più volte sentito da parte di un condomino riguardo al suo amministratore è: “Sono settimane che lo chiamo e non mi ha mai risposto”.

Io, come sempre, sorrido e chiedo: “Hai provato a guardare Chi l’ha visto?”

Se non la conosci è quella trasmissione che va in onda su Rai 3 da decenni dove si racconta la storia di persone scomparse.

Chiaramente la mia è una battuta per provare a sdrammatizzare la situazione.

Purtroppo, è molto frequente che l’amministratore sparisca per settimane dai radar perché a causa di una mala gestione dello studio, non riesca a star dietro alle richieste dei condomini.

Sono sicuro che almeno una volta, anche tu, ti sia trovato in questa spiacevole situazione.

Per fortuna, anche se a volte capita, sono pochi i casi in cui l’amministratore è davvero sparito.

Quando capita è molto grave perché, molto probabilmente, si è portato via anche la cassa.

Ma tralasciamo per ora questo argomento.

La maggior parte delle volte semplicemente ti ignora.

E’ organizzato male e quindi non ha tempo da dedicarti.

Questo atteggiamento porta con sé un’infinità di problemi.

Infatti, la causa maggiore di liti condominiali arriva proprio dalla mancanza dell’amministratore di riuscire a mediare e gestire liti tra condomini come, ad esempio, le turnazioni dei parcheggi, troppo spesso lasciata in balia degli eventi.

7 – MANUTENZIONE PREVENTIVA VS MANUTENZIONE RISOLUTIVA

Ok, questo punto è davvero importante, perciò leggilo con molta attenzione.

Un amministratore poco organizzato è un amministratore perennemente in ritardo, è dall’inizio che te lo ripeto e credo che ormai sia assodato.

Questo significa che, oltre a tutto quello che abbiamo già visto, c’è anche il rischio che l’amministratore non programmi le manutenzioni con fornitori QUALIFICATI.

E’ molto facile che si rivolga sempre agli stessi perché non ha tempo di verificare se ce ne sono altri migliori ed è impegnato a “spegnere incendi” anziché prevenirli.

Il punto è che, quando l’incendio è scoppiato, spesso è troppo tardi.

La manutenzione dovrebbe servire a prevenire i problemi e non a sistemarli.

Quali sono i rischi di una manutenzione non organizzata e quindi di una NON prevenzione?

Ti faccio alcuni esempi, giusto per farti capire: rottura del tetto con possibili danni a cose e persone, oppure infiltrazioni, o rottura delle fognature per mancato spurgo periodico, le conseguenze possono essere davvero molte e molto gravi.

Ora andiamo a vedere gli ultimi 3 punti, che riguardano sempre la cattiva gestione dello studio, ma nello specifico la contabilità:

8 – NEL DUBBIO RADDOPPIA

Molte persone pagano ancora il condominio in contanti ed in caso di contabilità non ordinata questo può significare pagare due volte la stessa rata.

Capita infatti, che l’amministratore non lasci una ricevuta di avvenuto pagamento o che questa vada persa.

In questi casi, puoi vederti chiedere nuovamente il pagamento della rata che hai già pagato e, ahimè, doverla pagare di nuovo.

Non ti nego che, alcuni amministratori, lo fanno addirittura di proposito, ma per fortuna sono pochi.

9 – IL GIOCO DELLE 3 CARTE

Ti è mai capitato di incontrare lungo il corso della tua città, un simpatico ragazzo fare il gioco delle 3 carte?

Ci sono alcuni amministratori che lo adorano.

Infatti, capita che, a causa di una contabilità poco ordinata, all’amministratore sfugga la situazione sui pagamenti con conseguente conto corrente senza soldi.

Ma non può lasciarti senza luce o senza ascensore e quindi che fa? Prende i soldi da un altro condominio per tappare il buco, tanto poi ce li rimetterà.

Poco male no? Se li prende da un altro condominio per metterli nel tuo…

Invece no.

Quando la situazione capiterà in un altro condominio da dove prenderà i soldi? Esatto, dal tuo.

Dopo un po’ che questo giochino va avanti, non saprà nemmeno lui dove stanno i soldi di ogni condominio…

10 – CHE SUCCEDE QUANDO CI SONO CONDOMINI MOROSI?

Siamo all’ultimo punto, ma rimani concentrato perché anche questo si verifica in tantissimi casi.

La gestione dei condomini morosi è una delle maggiori mancanze dell’amministratore medio.

Quello che andrebbe fatto è contattare immediatamente il condomino moroso e concordare con lui un piano di rientro a cui il condomino deve assolutamente attenersi.

E’ un dovere dell’amministratore ed anche un segno di rispetto verso di te, che invece le rate le paghi puntuali.

Invece cosa succede?

L’amministratore lascia passare troppo tempo prima di intervenire con il risultato di non riuscire a recuperare il credito.

Questo comporta che gli altri condomini, te compreso, dovrete compensare di tasca vostra.

IN CONCLUSIONE, PAGARE MENO SIGNIFICA PAGARE DI PIU’.

Bene, anche questa volta siamo arrivati alla fine.

Il tema trattato è sostanzioso e spero di essere riuscito a trasmetterti questo unico concetto.

Quasi sempre, pagare meno l’amministratore di condomino, significa affidarsi ad uno studio poco organizzato e con poco personale.

Se il compenso è basso, l’amministratore non potrà assumere personale e ti ritroverai con problemi di organizzazione che oltre a costarti di più in termini economici, come abbiamo già visto, mettono a repentaglio la tua sicurezza.

Ti sembrerà esagerato, ma quando ti sarò caduta una tegola in testa sarà troppo tardi per pensarci.

Se non sei soddisfatto del tuo amministratore ho scritto un articolo che parla proprio di come revocare l’amministratore di condominio. Dagli un’occhiata!

Ci sentiamo presto,

Fabio.

P.S. Come ripeto spesso scrivo articoli come questo per tutti i lettori come te, che sono interessati a ricevere utili consigli sulla propria vita condominiale.

Avere un blog porta via davvero molto tempo, per questo la più grande soddisfazione per me è ricevere condivisioni e commenti di critica positiva (e negativa)!

Per questo motivo ti chiedo se puoi condividere l’articolo con i pulsanti a lato (sinistro) o commentare l’articolo con la tua opinione al riguardo. Se hai domande, non esitare a farle!

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